Roel Kalfsvel, Manager Sustainability bij Achmea Real Estate:
“Mooie vooruitgang geboekt met GRESB, maar we staan niet stil”
De Global Real Estate Sustainability Benchmark is een jaarlijks onderzoek naar de duurzaamheidsprestaties van vastgoedportefeuilles. “Het is een wereldwijd begrip bij institutionele vastgoedfondsen en -investeerders”, legt Kalfsvel uit. “Het is een unieke benchmark waarbij vastgoedfondsen en -portefeuilles worden gemeten op het gebied van ESG. Wat mij betreft gaat het niet om alleen de ranglijsten, maar ook om het inzicht op basis waarvan je verder kunt verbeteren. Daar is het ons om te doen.”
Benchmark is anders
GRESB is anders dan andere methodieken zoals UNPRI, GPR Gebouw, BREEAM en het energielabel. UNPRI kijkt meer naar verantwoord beleggen in zijn algemeenheid en de andere methodieken gaan over de energiewaardes en de duurzaamheid van vastgoedobjecten. Kalfsvel: “GRESB is dus een unieke ESG-benchmark voor vastgoed op fondsniveau waar institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeraars naar kijken. Je kunt als vastgoedfonds niet meer zonder een score.”
Wereldwijd belangrijke benchmark
GRESB ontstond in 2009, mede op initiatief van APG en PGGM. “In 2011 zijn wij mee gaan doen”, zegt Kalfsvel. “De eerste jaren met maar liefst achttien fondsen en portefeuilles, inmiddels zijn dat er negen. We scoorden overigens het eerste jaar nog maar gemiddeld zeventien van de honderd punten. In al die jaren hebben we dus flinke sprongen gemaakt. GRESB biedt institutionele beleggers en hun adviseurs de mogelijkheid om met ons in gesprek te gaan. Waar doen we het goed? Waar kan het beter? Over die verbeterpunten kun je dan weer afspraken maken.”
Twee blokken
GRESB bestaat uit twee grote blokken, legt Kalfsvel uit. “Voor het blok management kun je maximaal dertig punten halen. Dat gaat over hoe je georganiseerd bent, of je ESG-beleid hebt, wie verantwoordelijk is voor ESG, welke doelstellingen je hebt en of je rapporteert over ESG. Het helpt dus dat Jolien de Jongh en ik verantwoordelijk zijn voor ESG binnen onze organisatie. De overige zeventig procent gaat over performance. Je kunt natuurlijk mooie praatjes houden, maar dan is het de vraag of je ook actie onderneemt. Dit blok gaat onder meer over of je duurzame labels zoals het energielabel of GPR hebt. Het belangrijkste onderdeel hiervan is de rapportage over energieverbruik, CO2-uitstoot, waterverbruik en afvalstromen in de portefeuille. Heb je hierover data beschikbaar, maak je gebruik van hernieuwbare energie en in hoeverre realiseer je besparingen? Op al dat soort terreinen kun je hoog scoren, maar dan nog is het de vraag wat de peers in je benchmarkgroep hebben gedaan. Als die meer hebben gedaan dan onze fondsen, dan scoren we alsnog lager. Kortom, dit dwingt je – en dat is het mooie ervan – tot het continu zetten van nieuwe stappen. Je kunt niet op je lauweren rusten.”
Een woningobject van het Achmea Dutch Residential Fund in Uden waar zonnepanelen zijn aangebracht.
“We zijn trots, maar tegelijkertijd willen we nog stappen maken.” Roel Kalfsvel, Manager Sustainability bij Achmea Real Estate reageert op de uitkomsten van de GRESB 2023. Dat zijn de scores van vastgoedfondsen op het gebied van ESG. Achmea Real Estate kwam er met zijn Nederlandse fondsen uit in de bovenste 20 procent en die kregen zo vijf sterren. De gemiddelde GRESB-score over alle fondsen ging van 89 vorig jaar naar 91 dit jaar.
Nederlandse vastgoedfondsen scoren hoog
De Nederlandse vastgoedfondsen in het algemeen scoren wereldwijd gezien hoog. Kalfsvel: “Dat maakt het voor ons continu een uitdaging om goed te scoren. Het goed doen op ESG-gebied is voor ons intrinsiek al een motivatie. Maar door de vergelijking met andere vastgoedfondsen, worden we extra uitgedaagd. In die zin is het mooi dat onze gemiddelde GRESB-score, dus over alle fondsen heen, is gestegen van 89 punten vorig jaar naar 91 punten dit jaar. Daarnaast: elk jaar geeft GRESB elk fonds een rating. Je krijgt vijf sterren als je bij de bovenste 20 procent van de wereld zit en een ster als je in de onderste 20 procent verkeert. We zijn trots dat we ook dit jaar voor al onze Nederlandse fondsen vijf sterren hebben mogen ontvangen. Van onze twee Duitse mandaten, heeft er een vier sterren en een vijf.”
Per object aan de slag
Dat wil niet zeggen dat er niets meer te doen is. Integendeel. Kalfsvel: “Per portefeuille hebben we een CO2-routekaart naar 2050 opgesteld. Dan willen we CO2-neutraal zijn en daar helpen de CRREM pathways bij. Dat zijn paden die aangeven hoe hoog de CO2-uitstoot in een bepaald jaar mag zijn om aan de doelstellingen van het klimaatakkoord van Parijs te voldoen. Elk jaar wordt de norm een stukje strenger en uiteindelijk nagenoeg nul in 2050. In de CO2-routekaarten staan de maatregelen die je kunt nemen om de doelstellingen te realiseren, zoals het verbeteren van isolatie en installeren van zonnepanelen. Zo kan je per fonds verschillende scenario’s doorrekenen en bepalen welk scenario het beste is.”
Kalfsvel noemt het “taaie kost” om van alle vastgoedobjecten data over energie- en waterverbruik, CO2-uitstoot en afvalstromen te verzamelen. “Dat zijn in ons geval maar liefst achthonderd vastgoedobjecten. Nu kun je voor woningen afspraken maken met netbeheerders dat zij het totaal van een object, dus niet op individueel woningniveau, met ons delen. Maar dat kan nog niet met alle waterbedrijven. Ook bij grote ondernemers kun je de energiedata niet van de netbeheerders krijgen, maar zul je dus met de ondernemers zelf afspraken moeten maken.
Hier kunnen we nog winst behalen. Net als bij zonnepanelen. Daar kunnen we nog punten krijgen voor het goed monitoren van de opbrengst van de zonnepanelen.”
Mooie vooruitgang
Hoe hoger de GRESB-score, hoe moeilijker het verbeteren wordt, besluit Kalfsvel. “Als we bedenken dat we in 2011 gemiddeld maar 17 punten hadden, hebben we de afgelopen jaren mooie vooruitgang geboekt. Destijds hadden we helemaal geen rapportages over energie, CO2, water en afval. GRESB heeft zowel bij ons als in de vastgoedmarkt in het algemeen voor een versnelling gezorgd. Dat is goed. We moeten wel uitkijken dat GRESB niet een competitie tussen vastgoedfondsen wordt, zonder dat we naar het nut van de onderliggende maatregelen kijken. Kortom, GRESB moet een hulpmiddel zijn en blijven waardoor je je kunt verbeteren. Dat is belangrijker dan welk lijstje dan ook. Dat we het goed doen, maakt ons aantrekkelijker als vastgoedmanager voor institutionele beleggers.”
Geen statische benchmark
GRESB is geen statische benchmark, beschouwt Kalfsvel. “Bijvoorbeeld de fysieke risico’s van klimaatverandering, denk aan droogte, overstromingen, hittestress en natuurbranden, dienen zich aan als nieuw thema en zijn daarom onderdeel geworden van GRESB.
De Dutch Green Building Council ontwikkelt samen met andere partijen een uniforme methodiek voor Nederland om de klimaatrisico’s op gebouwniveau te kunnen bepalen. Wij participeren in dit project. Voor de zomer is een concept neergezet dat nu in de praktijk wordt getoetst. Wij hebben daarvoor vier pilotprojecten aangeleverd. Kortom, de ontwikkelingen staan niet stil. We doen het goed, maar het kan altijd beter.”
GRESB: de uitslagen van Achmea Real Estate
Ronduit bemoedigend is dat wereldwijd vastgoedfondsen van 73 naar 75 punten van de 100 te verdienen GRESB-score zijn gegaan. Over alle fondsen genomen boekt Achmea Real Estate een vooruitgang van 89 vorig jaar naar 91 dit jaar.
Alle Nederlandse fondsen kregen vijf sterren. Het Achmea Dutch Health Care Property Fund is nummer één in zijn peer group en nummer twee van alle zorgvastgoedfondsen in Europa en wereldwijd. Het Achmea Dutch Residential Fund (ADRF) staat nummer vier in zijn peer group met in totaal twaalf Nederlandse woningfondsen. ADRF is ook het nummer vier woningfonds van Europa en nummer vier van alle niet-beursgenoteerde woningfondsen ter wereld. Kalfsvel: “Dat geeft aan hoe hoog het niveau in Nederland is.”
Verbeteringen ingezet
Het Achmea Dutch Retail Property Fund is de nummer vijf van de peer group met daarin zes Nederlandse winkelfondsen. “Ook dit fonds heeft een goede score gehaald, maar zit in een peer group waarin de concurrentie erg groot is.”
Achmea Real Estate beheert namens een van haar opdrachtgevers ook een portefeuille met woningen, winkels en kantoren in Nederland. Deze portefeuille is opnieuw nummer één in een peer group van 22 West-Europese fondsen met een gediversifieerde portefeuille.
Kalfsvel tot slot: “Alhoewel die scores echt wel wat zeggen, moeten we ons er niet op blindstaren. De analyse van waar we met welk fonds kunnen verbeteren is minstens zo belangrijk.”