"Nieuwe routekaarten geven veel meer inzicht en flexibiliteit"

De doelstelling van Achmea Real Estate (ARE) is een CO₂-neutrale vastgoedportefeuille in 2050. Maar hoe kom je daar? Om die vraag te kunnen beantwoorden ontwikkelde ARE samen met Stichting W/E adviseurs nieuwe flexibele routekaarten. “We kunnen nu per object de maatregelen en het moment van uitvoering bepalen."

Namens meer dan 30 pensioenfondsen en andere institutionele beleggers beheert ARE circa 12 miljard euro in woningen, winkels, zorgvastgoed en internationaal vastgoed. Roel Kalfsvel, Manager Sustainability: “De gebouwde omgeving is verantwoordelijk voor een groot deel van de CO₂-uitstoot en dat leidt tot opwarming van de aarde. In het Klimaatakkoord van Parijs is afgesproken om de opwarming van de aarde te beperken tot twee graden Celsius en bij voorkeur tot anderhalve graad Celsius. Om deze doelen te halen, heeft de EU afgesproken dat de uitstoot in 2030 55 procent lager is dan in 1990 en dat we in 2050 klimaatneutraal zijn. Onze klanten en wij willen daar onze bijdrage aan leveren. Duurzaam vastgoed is bovendien aantrekkelijker voor onze huurders én onze institutionele klanten.” ARE ligt ruim voor op schema om de CO₂-uitstoot van woningen te verlagen. Vergeleken met 1990 ligt de uitstoot inmiddels 52 procent lager. “Maar dat wil niet zeggen dat we op onze lauweren rusten. Integendeel. CO₂-neutraal worden is echt een flinke uitdaging die niet zo makkelijk te halen is. Dat komt ook omdat je in het begin maatregelen neemt die veel CO₂ wegnemen, maar het wordt moeilijker naarmate je dichter bij de nul komt. Je hebt het laaghangende fruit dan wel gehad.”

Innovaties en technologieën

Toch denkt Kalfsvel zeker dat het mogelijk is, op nul uitkomen. “We verwachten dat er in de loop van de tijd ook nieuwe innovaties en technologieën ontstaan waarmee je op nul uit kan komen. De doelen min 55 procent en nul, afgeleid van het Klimaatakkoord van Parijs, zijn duidelijk, maar hoe kom je daar? Die hamvraag leidde tot een behoefte aan duidelijkheid over het pad daar naartoe.

ARE werkt al sinds 2008 samen met Stichting W/E adviseurs. Dat onderzoeks- en adviesbureau helpt de landelijke overheid, gemeenten, corporaties, vastgoedbeleggers en hun ketenpartners bij het verduurzamen van gebouwen en gebieden. Adviseur Boudewijn Elsinga: “Er kwam in die jaren veel meer aandacht voor duurzaamheid en ook voor de vraag hoe je dat nu meer handen en voeten geeft. Je hebt natuurlijk het energielabel, maar dat kijkt alleen maar naar energie. Terwijl duurzaamheid breder is dan dat. Als meetinstrument heeft W/E GPR Gebouw ontwikkeld. Deze rekenmethode beoordeelt met een cijfer de duurzaamheid van woning- en utiliteitsbouw. Daar zitten de thema’s energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde in. Met daarbinnen weer subthema’s zoals circulariteit, natuurinclusiviteit en klimaatadaptatie. Per (sub)thema krijg je een rapportcijfer.”

Concrete targets

Kalfsvel: “Wij laten onze objecten al vijftien jaar met GPR Gebouw toetsen en certificeren. Dat geeft inzicht in de duurzaamheid van een gebouw. Waar presteert het goed en waar zijn verbeteringen mogelijk? Maar klanten wilden ook steeds meer concrete targets afspreken. Zeker ook over de CO₂-footprint van de portefeuille. Welke reductie is haalbaar en hoe gaan we die realiseren?”

Afspraken over CO₂-reductie

Daar ontstonden de CO₂-routekaarten. Elsinga: “Daarmee kun je een route maken naar een CO₂-neutrale woning- of gebouwvoorraad in 2050. De objecten modelleren we vanuit gemiddelde kenmerken vanuit de gebouwgegevens en samen vertegenwoordigen de objecten de gebouwvoorraad van de betreffende portefeuille. Op basis van bouwkundige en installatietechnische kenmerken berekenen we per complex de huidige energievraag, evenals voor maximaal drie opéénvolgende ingrepen in toekomstige jaren. Dat afhankelijk van de gekozen maartregelen. Zo wordt de route om CO₂-neutraal te worden heerlijk concreet.”

Rapport met scenario’s

Kalfsvel: “De eerste routekaarten zijn in 2019 door W/E opgesteld voor de portefeuilles die wij beheren. Hierin zijn verschillende scenario’s doorgerekend. Dat gaf ons goed inzicht in de mogelijke CO₂-reductie en de maatregelen en investeringen die daarvoor nodig zijn. Nadeel was dat het een statisch document was waarbij ieder scenario over alle objecten in de portefeuille werd uitgerold. In de praktijk gebeurt dat natuurlijk niet. Het ene object zal bijvoorbeeld worden aangesloten op een warmtenet, terwijl het andere object een warmtepomp krijgt. Bovendien is de planning van ingrepen van veel factoren afhankelijk en wil je hier flexibel mee om kunnen gaan. We zijn daarom heel blij dat W/E de routekaarten heeft doorontwikkeld. De routekaarten die we sinds vorig jaar voor de winkel- en woningportefeuilles hebben opgesteld, zijn veel flexibeler. We kunnen nu zelf per object maatregelen en het moment van uitvoering bepalen en de routekaarten actueel houden. Zo zijn we samen de routekaarten gaan verfijnen, waarbij ik Boudewijn een groot compliment moet geven. Het is hem geluk om al onze eisen en wensen, en dat waren er heel wat, in de routekaarten op te nemen.”

Elsinga constateert dat de tool, eigenlijk een heel groot spreadsheet met alle vastgoedobjecten van een fonds, handelingsperspectief biedt. “Die routekaart is eigenlijk een planningstool. Om op het doel uit te komen, wat moeten we dan in elk jaar doen? Waar gaan we isoleren? Welke verwarmingsinstallaties gaan we aanpakken? Waar moeten er zonnepanelen geplaatst worden? Waar HR++-glas of een (hybride) warmtepomp? Maar ook: als we dat doen, wat is dan het effect daarvan op onze doelen in de specifieke portefeuille?”

Voortschrijdend inzicht

Hadden de heren het vermoeden dat de CO₂-routekaarten zo concreet konden worden? “Dit is een mooi voorbeeld van voortschrijdend inzicht”, reageert Elsinga. “We begonnen met een statisch CO₂-routekaart rapport voor ARE en daarna zijn we uitgekomen op een interactief instrument dat de Portefeuilleplanner is gaan heten. Zo werd het steeds concreter en handiger.” Kalfsvel: “Voor onze fondsmanagers is dit heel nuttig. Ze hebben iets in handen waarmee ze concreet aan onze klanten kunnen laten zien hoe de vastgoedportefeuille Paris Proof kan worden gemaakt. En onze technisch managers kunnen met de nieuwe routekaarten zelf per object analyseren welke maatregelen het meest rendabel zijn om de CO₂-uitstoot te reduceren.” Elsinga tot slot: “We hebben die dynamische CO₂-routekaarten ontwikkeld specifiek samen met ARE. We hebben nog een hele vastgoedwereld die verduurzaamd moet worden. Deze tool ontwikkelen we dan ook verder met bijvoorbeeld impact van materiaalgebruik op CO₂. Daarmee bereiden we ons voor op EU-vereisten voor het rapporteren over ESG. Samen op weg naar CO₂-neutrale vastgoedportefeuilles in 2050.”

Boudewijn Elsinga