“Retail maakt impact op meerdere fronten”

In een whitepaper tekende Achmea Real Estate onlangs haar nieuwe visie voor retail op. Een belangrijk element van die visie gaat over samenwerken met stakeholders om impact te realiseren. Peter Koppers, Investment Management Director: “Retail wordt minder vaak dan woningen en zorgvastgoed geassocieerd met het maken van impact, maar dat is onterecht. Ook met retail zetten we volop stappen.”

“Vastgoedeigenaren en retailers vinden elkaar steeds vaker in hun ambitie om duurzaamheidsdoelstellingen te realiseren”, zegt Koppers. “Dit biedt institutionele beleggers de kans om impact te maken met hun retailbeleggingen. Bij herontwikkelingen of huurdersmutaties realiseren we aanzienlijke energiebesparingen door het gebruik van ledverlichting, energiezuinige ventilatiesystemen en hernieuwbare energiebronnen. Ouderwetse halogeenlampen bijvoorbeeld zijn als het ware kacheltjes die aan het platfond hangen. Met een relatief gezien beperkte investering verdien je ledverlichting in tweeëneenhalf tot drie jaar al terug. Met led bespaar al snel tot negentig procent van het energieverbruik.”

Green leases, met duidelijke afspraken tussen retailers en verhuurders, zijn een belangrijk hulpmiddel bij de verduurzaming. Koppers: “Kort gezegd zijn dat de in een green leaseovereenkomst vastgelegde afspraken over duurzaamheid tussen verhuurder en huurder. Daar spreek je bijvoorbeeld bepaalde energiebesparings- en milieutechnische doelstellingen mee af.”

Samen optrekken

“Waar eerder de ruimte ter beschikking werd gesteld aan een huurder, trekken we tegenwoordig als huurder en verhuurder veel meer samen op”, zegt Koppers, die tot 1 november Fund Manager Retail was bij Achmea Real Estate. “Om samen een antwoord te vinden op de vraag naar welk duurzaamheidsniveau we een ruimte kunnen brengen. Op veel plekken halen we zo de gasmeter uit de panden en plaatsen we warmtepompen. Maar denk ook aan het isoleren van winkelpanden, het plaatsen van zonnepanelen, het verminderen van afval, het ‘groen’ inkopen van stroom, het gebruiken van energiezuinige installaties, het bevorderen van duurzame consumentenpraktijken, gezamenlijke recyclingprogramma’s en/of energiebeheerplannen. Dit soort initiatieven hebben ervoor gezorgd dat het aantal winkelpanden met het energielabel A flink is toegenomen. We zitten nu boven de negentig procent van de panden die energielabel A of beter heeft.”

Energievraag reduceren

Achmea Real Estate reduceerde sinds 2018 in de winkelportefeuille de energievraag in kilowattuur per vierkante meter met 23 procent. De CO2-emissies verminderden met 39 procent in vijf jaar tijd (van 2018 tot 2022). Koppers: “Dat soort reducties hebben we alleen kunnen halen in een hechte samenwerking waarbij zowel retailers als wij volop investeren. We zien daardoor ook dat het meer een langdurige samenwerking wordt omdat je samen investeert in de locatie en deze duurzamer maakt. Winkels zijn energie-intensief. Als we gezamenlijk investeren in de unit, verbetert ook de kostenratio van een dergelijke winkel. Op supermarkten is er bijvoorbeeld vaak veel ruimte voor zonnepanelen die je kunt gebruiken. Het voordeel daarbij is, in tegenstelling tot woningen, dat die opgewekte energie voor het leeuwendeel ook wordt gebruikt overdag op het moment dat het nodig is. Zonne-energie en winkels zijn zo een mooie match.”

Kracht van wijkwinkelcentra

De S van social komt ook terug in wijkwinkelcentra. Koppers: “De kracht van wijkwinkelcentra zit niet alleen in de efficiëntie in het doen van weekboodschappen, maar ook het samenkomen van mensen”, staat in het visiedocument. “Wanneer actief ingezet wordt op het verbeteren van het verblijfsklimaat in buurt- en wijkwinkelcentra kan winkelvastgoed een sterke bijdrage leveren aan de lokale sociale cohesie. Deze centra bieden een comfortabele en veilige omgeving die uitnodigt tot socialiseren. Bovendien hebben ze aangetoond een belangrijke rol te spelen in het tegengaan van eenzaamheid, vooral onder ouderen. Winkelcentra met goede bereikbaarheid, voldoende parkeerfaciliteiten en verblijfsvoorzieningen zullen niet alleen leiden tot een beter financieel vooruitzicht, maar ook tot een hogere sociale inclusie van verschillende bevolkingsgroepen.”

Meer wijkfuncties

Steeds meer wijkfuncties klonteren volgens Koppers samen in wijkcentra. “Van ouders die gebruikmaken van de kinderopvang tot aan ouderen die in een wijkcentrum of horeca bij elkaar komen. Je vindt mensen van alle rangen en standen terug in wijkwinkelcentra. Voor de sociale cohesie is zo’n centrum van levensbelang. Het is een laagdrempelige plaats om elkaar te ontmoeten en het gaat op die manier ook eenzaamheid tegen. Retail is zo een vastgoedcategorie die meerdere doelen kan dienen.” Koppers noemt winkelcentrum Lange Voort in Oegstgeest als voorbeeld. “Daar hebben we plekken gerealiseerd waar bezoekers elkaar kunnen spreken, even kunnen zitten en er is een openbaar toilet aanwezig. Dat draagt bij aan sociale cohesie, maar het verlengt ook de verblijfsduur in het winkelcentrum.”

Het goede gesprek aangaan

Onder de G van Governance valt het goede gesprek aangaan met huurders en eventueel zelfs het stellen van aanvullende eisen in een huurcontract. Koppers: “Je zou dit onder de noemer stewardship oftewel rentmeesterschap kunnen scharen. Op eenzelfde manier waarop institutionele beleggers met bedrijven in gesprek gaan over hoe zij hun bedrijfsvoering kunnen verduurzamen, kunnen ook wij het gesprek aangaan met huurders. In de praktijk betekent dit dat we steeds vaker ESG-doelstellingen ter sprake brengen. Door inspirerende voorbeelden van andere retailers aan te dragen of door het samen over mogelijke duurzame opties te hebben. Denk aan een fastfoodaanbieder die ook gezonde items op het menu zet of een fashionwinkel die ook gebruikte kleding inzamelt. Ook zullen we niet zo snel een huurcontract aangaan met een partij die duurzaamheid ernstig verwaarloosd of een gezondheidsrisico is voor de samenleving. Uit onze praktijk: denk aan het verkopen van plastic badeendjes of vape-winkels. Dat past gewoonweg niet bij onze duurzame doelen. Daarnaast: als er meerdere huurders op de markt zijn, dan hebben huurders die duurzaam bezig zijn duidelijk een streep voor. Let wel, wij kunnen met vastgoed niet de wereld veranderen. Maar we kunnen wel ons steentje bijdragen.”

House Modernes als voorbeeld

Retail kan een stad mooier maken. Koppers: “Natuurlijk is het essentieel dat we rendement maken voor onze institutionele beleggers, maar in dat proces kunnen we esthetiek wel een plek geven. En dus een stad completer en aantrekkelijker maken. Daarbij is de trend dat gebouwen in een stad multifunctioneler worden en functies als wonen, werken en winkelen combineren. Door dat multi-use gebruik komen er dus ook meer gebruikers samen in de binnensteden. Daarmee worden steden levendiger.”

Mooi voorbeeld van esthetiek

Een mooi voorbeeld van esthetiek is House Modernes in het centrum van Utrecht, de woonplaats van Koppers. “Elke keer als ik daar langsfiets ben ik trots dat we zo’n project hebben kunnen neerzetten. Het pand uit de jaren veertig had lange tijd een hoge esthetische waardes, maar was in de jaren tachtig verworden tot een met blauwe gevelplaten bekleed gedrocht, met nog maar zeer beperkte esthetische kwaliteiten. We hebben dat samen met gedelegeerd ontwikkelaar NEOO in oude luister hersteld en verbouwd van monofunctioneel winkelcentrum naar een mix van winkels, kantoren, fietsparkeerplaatsen en horeca. Kantoorhuurder Spaces biedt er ruimte aan kleinere en grotere huurders. En langs de Oude Gracht is er ruimte gemaakt voor horeca en leisure, in de plint voor winkels en in de kelder bevindt zich een openbare fietsenstalling voor negenhonderd fietsen. Dergelijke esthetiek werkt ook om bezoekersstromen naar retail te krijgen. Het pand is daarbij een verlengstuk van de uitstraling van de retailers.”

Kortom, retail heeft op vier fronten impact op de samenleving: duurzaamheid, sociaal, stewardship en esthetiek. “Retail had na de coronacrisis en de impact van e-commerce als beleggingsproduct een wat minder positief imago, maar dat punt zijn we inmiddels allang voorbij. Het is volop mogelijk om impact te maken met ons retailfund en ik moet zeggen dat daar ook mijn hart sneller van gaat kloppen. Er liggen prachtige kansen in retail.”

Retail heeft weer momentum

E-commerce, de coronacrisis, leegstandsproblematiek: tal van bewegingen in de markt maken dat retailvastgoed de afgelopen tien jaar minder rendeerde dan andere sectoren. Dat punt is retail voorbij, valt in een visiedocument van Achmea Real Estate te lezen.

Het Achmea Dutch Retail Property Fund belegt ruim negenhonderd miljoen euro aan retailvastgoed in de negen grootste steden van ons land en in wijkcentra voor de dagelijkse boodschappen. Koppers ziet positieve ontwikkelingen na jaren van disruptie. “Consumenten hebben de winkelstraten weer gevonden. Winkelgebieden zijn weer levendig en vol economische activiteit. Daarbij komt dat bevolkingsgroei en urbanisatie het bestedingspotentieel vergroten. Met name in de sterkste binnensteden waar wij zitten. Verder zijn fysieke winkels belangrijk in het steeds succesvoller wordende omnichannelmodel van retailers.” Hij constateert ook dat er een nieuw evenwichtsniveau in winkelhuren is bereikt. “Na een flinke correctie is er weer ruimte voor markthuurgroei in de grootste steden en treedt er alweer schaarste op.” Oftewel: retail heeft weer momentum. Koppers: “Wij vinden dat de uitgangspunten van retail op dit moment goed zijn.”