Veel belangstelling voor nieuw fonds Achmea Real Estate
“De impact die wij kunnen maken, is enorm’’
Achmea Real Estate heeft in januari een nieuw fonds gelanceerd: het Achmea Dutch Residential Impact Fund I. Het gaat huurwoningen met energielabel D of slechter opkopen en verduurzamen naar Paris Proof. "Verduurzaming zorgt voor meer comfort en een fors lagere energierekening voor de huurder", legt fund manager Onno Hoff uit.
De betreffende woningen hebben nu veelal enkel glas en er zijn isolatie- en vochtproblemen. Kortom, zwaar verouderd en allesbehalve energiezuinig. Hoff: “Die woningen willen we opkopen, waarbij de huurders erin blijven wonen. De eerste stap die wij zetten is de buitenkant van de woning aanpakken. Zoals het aanbrengen van isolatie, het plaatsen van dubbelglas of triple glas en uiteindelijk ook zonnepanelen. De woningen moeten van het gas af en daarvoor is een alternatief nodig. Dat is de tweede stap. Denk aan het vervangen van de bestaande installaties, zoals de CV-ketel.”
Onno Hoff
Verlaging energiekosten
Met het fonds wil Achmea Real Estate impact maken. Door klimaatverandering tegen te gaan en tegelijkertijd het energieverbruik terugdringen. Dat resulteert is een verlaging van de energiekosten voor de bewoners. Hoff: “Onze focus ligt op middensegment huurwoningen. De bewoners hebben vaak niet de mogelijkheid om te verhuizen naar duurdere of moderne huurwoningen om energiezuiniger te gaan wonen. Financieel zijn zij beperkt in hun mogelijkheden en vaak ook sociaal verknocht aan de buurt. Met de verduurzaming verlagen wij de energiekosten voor de huurder, maar daar staat wel een huurverhoging tegenover. De woonlasten blijven in de meeste gevallen wel gelijk en kunnen zelfs licht dalen.”
Testcase
Tijdens een testcase zijn in Utrecht twee objecten bekeken die mogelijk in aanmerking komen voor aankoop en verduurzaming. Frank Norda, technisch manager woningbeleggen, is hier nauw bij betrokken. “Met onze partner BAM Wonen hebben wij de objecten als het ware helemaal uitgekleed. We hebben gekeken naar de bouwfysische eigenschappen en onderzocht wat de mogelijkheden zijn om richting Paris Proof te gaan. De impact die wij kunnen maken met de flats van negen verdiepingen hoog, uit de jaren zestig, is enorm. Daar staat het land vol mee.”
Technische realisatie
Norda ziet weinig beren op de weg als het gaat om de technische realisatie van de verduurzaming. “Dankzij onze ervaring met de verduurzaming van meer dan 2.500 woningen voor onze huidige klanten zijn we bekend met de verschillende situaties. Daarnaast werken we samen met partners die gespecialiseerd zijn in verduurzaming. De uitdaging zit erin dat we te maken hebben met de bewoners. Die moeten we ook meekrijgen in het verhaal. Het is wettelijk geregeld dat zeventig procent van de huurders moet instemmen met de plannen, voordat wij de verduurzaming uit mogen voeren. Dat betekent dat wij hen een luisterend oor moeten bieden. Alle ingrepen zijn maatwerk. Daarvoor moeten wij dus het individuele gesprek aangaan en tijdelijke voorzieningen creëren. Zodat ze prettig kunnen blijven wonen op het moment dat wij hun huis aanpakken. De zaken waar wij weinig invloed op hebben, zijn de meeste uitdagende.”
Netcongestie
Zo'n uitdaging is netcongestie. Dat wordt een issue op het moment dat installaties worden vervangen en daar warmtepompen en zonnepanelen voor in de plaats komen. Hoff: “Op dat moment gaan we veel stroom vragen van het net. Daarom kunnen we het ook in tweeën knippen. We gaan dan een woning eerst volledig isoleren, waardoor de vraag naar energie al wordt beperkt. Idealiter vervang je vervolgens ook de warmtebronnen, maar als dat te veel van het netwerk vraagt, kun je dat ook anders doen. Dan plaats je later een warmtepomp of haak je aan op de stadsverwarming, zoals die er is in Utrecht.”
Frank Norda
Volledig doorgerekend
De verduurzaming van de huidige woningvoorraad is de belangrijkste reden dat het fonds in het leven is geroepen. Daar moet wel financieel rendement tegenover staan, zegt Hoff. “Uiteindelijk is het een financieel product en dat hebben we volledig uitgedacht en doorgerekend. Daar hebben we anderhalf jaar de tijd voor genomen. De woningen nemen in waarde toe op het moment dat wij ze gaan verduurzamen. Anderzijds zie je de waardegroei van huurinkomsten. Wij kunnen de huren verhogen op het moment dat de woningen duurzaam zijn. Voor bestaande huurders is die toename beperkt, maar op het moment dat een woning vrijkomt kunnen wij de huurprijs aanpassen aan de markt. Wij verwachten dat het rendement om te investeren over tien jaar genomen tussen de vijf en zeven procent ligt. Dat is een aantrekkelijk rendement voor beleggers om in te stappen.”
Impactbeleggen
Het Achmea Dutch Residential Impact Fund I kan op veel belangstelling rekenen. Wekelijks zit Hoff om tafel met potentiële investeerders. “We merken dat veel partijen bezig zijn met impactbeleggen, maar zij hebben niet altijd helemaal scherp hoe ze dat vervolgens willen gaan alloceren. Je hebt verschillende mogelijkheden als het gaat om impactbeleggen. Bijvoorbeeld investeren in green bonds, duurzame leningen aan bedrijven. Maar als het gaat om impact met vastgoed, dan zijn wij het eerste fonds in de markt die een concrete impactpropositie heeft. Dat wekt dus veel interesse op. De eerste mandaten zijn binnen en wat mij betreft gaan we snel onze eerste aankoop doen. We willen laten zien, ook aan de partijen die nu nog twijfelen, wat wij met hun geld doen. Op die manier willen wij ook impact maken."
Welzijn huurders
Die impact zit in het bijdragen aan de verduurzaming van de woningvoorraad in Nederland. Om op die manier de klimaatdoelen te halen. Maar het gaat nog verder, benadrukt Norda: “Naast het verlagen van de energielasten, verbeteren wij ook het wooncomfort van de huurder. Met nieuwe ramen en deuren is er bijvoorbeeld minder tocht. Daarmee wordt het 's winters aangenamer wonen. Met betere ventilatie krijg je ook een gezonder leefklimaat. Naast het verlagen van de financiële lasten en het terugdringen van de CO2-uitstoot, doen wij het ook echt voor het welzijn van de bewoner. Daarvoor is het fonds ook in het leven geroepen.”
Hoff vult aan: “In dit verband is het interessant om te melden dat wij door verschillende gemeenten en corporaties zijn benaderd, juist vanuit die welzijnsachtergrond. Dit geeft enorm veel kansen voor waardevolle acquisities en samenwerking.”
Meer informatie over het Achmea Dutch Residential Impact Fund: Achmea Dutch Residential Impact Fund