“Investment managers kunnen veel meer dan ze nu doen”

Investment managers kunnen meer doen om de CO2-uitstoot in de bouw sneller te verlagen. Dat concludeert Marianne Langelaar, Ontwikkelingsmanager bij Achmea Real Estate, in haar onderzoek waarvoor ze de scriptieprijs won aan de Amsterdam School of Real Estate. “Als mens hebben we altijd de neiging om naar een ander te kijken, terwijl de uitdaging ons dwingt om naar onszelf te kijken.”

Het woningtekort in Nederland is evident. De Rijksoverheid heeft het doel per jaar 100.000 woningen te bouwen. Die doelstelling roept bij Langelaar de nodige vragen op: “Hoe gaan we die woningen neerzetten zonder de CO2-doelen te overschrijden? Waar ga je die woningen realiseren? Hoe doe je dat? Veel vragen waarop de partijen in de vastgoedsector gezamenlijk een antwoord op moeten zien te vinden.”

Vicieuze cirkel

Dat gezamenlijk optreden blijkt lastig, concludeert Langelaar. “Het is een vicieuze cirkel waarin we zitten. Veel partijen hebben de neiging om naar een ander te kijken of een ander de schuld te geven van het niet handelen binnen de duurzaamheidstransitie. Er wordt in veel gevallen gewacht op een gelijk speelveld, door bijvoorbeeld wetgeving. Investment manager kunnen, vanuit hun rol in de keten, wachten tot de klant vraagt naar nieuwbouwwoningen met een lagere CO2-footprint of wachten op het moment waarop verkopers deze woningen meer gaan aanbieden. Ze kunnen er ook voor kiezen om pro-actiever te handelen. In mijn scriptie belicht ik de eigen rol van de investment manager binnen de vastgoedketen. Wat kan wél binnen de invloed die je hebt? Dus meer oplossingsgericht kijken: hoe kun je als investment manager helpen om meer nieuwbouwwoningen met een lagere embodied carbon footprint (een lagere materiaalgebonden CO2-uitstoot) te realiseren?”

Bij de hand nemen

Investment managers kunnen hun klanten bij de hand nemen, stelt Langelaar. “Wij staan dichter bij de vastgoedmarkt. Pensioenfondsen en andere institutionele beleggers zien graag dat wij een duidelijke visie neerzetten over embodied carbon. Wij kunnen de klant vertellen wat er nodig is om stappen te maken op dit gebied. Als schakel tussen koper en verkoper van nieuwbouwwoningen hebben we ook inzicht in de beïnvloedingsmogelijkheden die er over en weer zijn en kunnen we aangeven hoe positieve impact gemaakt kan worden.”

Op allerlei vlakken schakelen

Eén oplossing om de CO2-uitstoot in de bouw sneller te verlagen is er niet. “Dat zou wel heel makkelijk zijn. Dan hadden we dat natuurlijk al lang gedaan. We moeten op allerlei vlakken schakelen en leren om een omslagpunt in de transitie teweeg te brengen. De vastgoedketen moet zich uiteindelijk anders gaan gedragen. Daarvoor is een bredere blik nodig dan alleen jouw rol in de vastgoedketen. Ontwikkeltrajecten duren doorgaans vijf tot tien jaar en beïnvloeding op embodied carbon vindt met name bij de start van de ontwikkeling plaats. Door als belegger nu aan te geven dat je een ander product wil aankopen, kun je pas over vijf jaar groot resultaat verwachten.”

Langetermijnvisie

Dat vraagt om een duidelijke langetermijnvisie. Langelaar: “Als je als investment manager nu zegt: ‘Ik wil alleen nog woningen aankopen met een lage embodied carbon footprint’, dan is er ongetwijfeld een beetje aanbod. Maar je kan het aanbod op dit moment niet aanpassen. Dus moet je naar de langere termijn kijken. Het is belangrijk om stil te staan bij het feit dat de verandering tijd kost. Bovendien moet je die visie, de veranderende bedrijfsvoering en het bijhorende proces vastleggen. Dat moet je ook communiceren met je klanten.”

Verschillend vakjargon

Tijdens haar onderzoek viel het Langelaar op dat het kennisniveau bij alle betrokken partijen in de vastgoedketen nog omhoog kan. “Klanten zijn daarnaast gewend aan ander vakjargon dan verkopers van nieuwbouwwoningen, zo praat je snel langs elkaar heen. Bij klanten ligt de focus sterk op de operational carbon footprint van de vastgoedportefeuille. Dat is de CO2-uitstoot tijdens de exploitatiefase, dus na de oplevering. Aannemers en ontwikkelaar hebben de focus op vakjargon vanuit het bouwbesluit, zoals BENG en MPG. Dit is gericht op de bouw, materiaalkeuzes en de energiezuinigheid van een woning bij oplevering. Het zou enorm helpen als vakjargon meer op elkaar wordt afgestemd of dat eenieder zich bewust is van het kennisniveau van een andere partij. Uiteindelijk moet de sector naar een eenduidige meting van uitstoot van CO2 in het algemeen. Het zou ook niet uit moeten maken of de uitstoot uit materiaal komt of uit het gebruik van een gebouw, het is allemaal CO2-uitstoot.”

Inzetten op houtbouw

Op de korte termijn is er een wereld te winnen door in te zetten op houtbouw of door te bouwen met biobased materialen, stelt Langelaar. “We merken dat steeds meer partijen hiermee aan de slag gaan en dat we steeds vaker een houtbouw project aangeboden krijgen. Hout is een heel goed product om mee te bouwen. Vroeger deden we dat al en in het buitenland gebeurt het ook op grote schaal. Alleen zijn we het als ware verleerd, we moeten weer leren om hiermee te bouwen. Tegelijkertijd blijft beton nodig. Uiteindelijk ben ik voor verlaging van de CO2-uitstoot en wil ik innovatie op ieder gebied aanmoedigen. Ik ben vóór meer gebruik van hout en biobased materialen én voor de verduurzaming van vervuilende industrieën zoals de beton- en staalsector.”

Marianne Langelaar ontvangt de MRE-scriptieprijs van de Amsterdam School of Real Estate

Geduld nodig

De vastgoedsector maakt de juiste stappen in haar ambitie om te verduurzamen, constateert Langelaar. “Er is wel geduld voor nodig. Een transitie is niet van het ene op andere moment te realiseren. Daar gaan jaren overheen en dan lijkt het soms alsof er helemaal geen vooruitgang wordt geboekt op een onderwerp. Ook kun je, als je bezig bent met zo’n onderwerp, veel weerstand voelen van mensen. Tijdens het schrijven van mijn scriptie heb ik die weerstand ook gevoeld. Niet alle partijen willen direct veranderen.”

Gesprek blijven voeren

“Die houding moet ons er niet van weerhouden om het onderwerp bespreekbaar te blijven maken”, vervolgt ze. “Als iemand een eerste keer niet enthousiast reageert, wil het niet zeggen dat hij er niet over na gaat denken. Na het derde gesprek is de mening misschien wel volledig anders. Het verduurzamingsgesprek moeten we blijven voeren. Natuurlijk hebben we te maken met de bestaande systemen, waarin een bepaald financieel rendement gehaald moet worden of er duidelijke kortermijndoelstellingen zijn. Daar moet en kun je niet voor wegkijken. Maar je kunt wel kijken wat je kunt doen binnen die bestaande systemen.”

Uitdaging

Volgens Langelaar hebben we als samenleving inmiddels het punt bereikt dat we inzien dat we iets moeten doen aan verduurzaming. “Er zijn steeds meer mensen die inzien dat er klimaatverandering plaatsvindt. De meeste mensen weten dat het slim is om nu in te grijpen, want anders worden de gevolgen van klimaatverandering alleen maar groter en erger. Alleen op basis daarvan ook handelen is nog een uitdaging. Dat is het lastigste punt. Ik sprak onlangs iemand voor een interview en zij sloeg de spijker op z'n kop. Zij zei: ‘Een financieel rendement kun je alleen maar maken als je investeert in een duurzame economie en een duurzame toekomst.’ Uiteindelijk hoop ik dat iedereen weet dat het op de lange termijn de beste beslissing is om in te zetten op duurzaamheid.”

Intrinsiek gemotiveerd

Om de juiste verduurzamingstappen te kunnen zetten in de vastgoedsector, acht Langelaar het noodzakelijk dat je intrinsiek gemotiveerde mensen bij elkaar zet die hier echt voor willen gaan. “Ik geloof dat een heel deel van dit onderwerp redelijk soft is. Het gaat uiteindelijk om het maken van keuzes, om eigen gedrag. Om te bedenken dat je ervoor wilt gaan of niet. De mensen die niet automatisch mee willen, kun je het beste door beleid, visie en eventueel ook targets meekrijgen in de transitie.”