Rogier Zuiderhoek (links) en Bernlef de Vries
Nieuwbouwproject 33 Bovengronds
De gemeente Delft, ontwikkelaar Vink Bouw, beheercorporatie 33 Bovengronds en Achmea Real Estate hebben een complex gerealiseerd met 33 appartementen grotendeels met hout gebouwd. Daarmee hopen de partijen de weg te effenen voor het vaker toepassen van hout bij nieuwbouw. Houtbouw zorgt voor een een aanzienlijk lagere CO2-uitstoot, een kortere bouwtijd en minder geluid en rommel tijdens de bouw.
We spreken Bernlef de Vries, directeur van Vink Bouw, en Rogier Zuiderhoek, portefeuillemanager bij Achmea Real Estate, kort voor de oplevering van het bijzondere, grotendeels in hout uitgevoerde complex 33 Bovengronds. Dat complex ligt aan de rand van de binnenstad van Delft. Initiatiefnemers Eric Amory en René Schalk richtten daarvoor een beheercoöperatie op. De Vries: “Toen zij een coöperatie wilden oprichten, liepen ze tegen het probleem aan dat een bank maximaal 70 procent van de investering wil financieren waardoor er 30 procent eigen vermogen ingelegd moet worden. Dat is veel geld op de gehele investering die lastig is op te brengen door de toekomstige huurders. Ik ken Eric goed en dus kwam hij al snel bij mij met de vraag of wij als bouwer bij het project wilden aanhaken. Toen hebben wij de ambitie uitgesproken om het project in hout uit te voeren.”
Sociale cohesie
Toen de financiering spaak liep, gingen de betrokkenen op zoek naar een belegger die het zag zitten in het project. De Vries trok daarop de stoute schoenen aan en belde Achmea Real Estate. “Om het project, te midden van een enorm stijgende inflatie, toch mogelijk te maken besloten wij als bouwbedrijf de grondpositie te kopen. Eenmaal in contact met Achmea Real Estate waren we er vrij snel uit en stapten zij in als belegger in het project.” Zuiderhoek: “Wij beleggen namens pensioenfondsen en verzekeraars. Het plaatje qua rendement van een project moet kloppen, maar daarnaast kijken we ook naar de maatschappelijke inbedding en de risico’s van een project. We zagen hier een kans om de in Nederland zo graag gewenste middenhuurwoningen te realiseren. Dat in samenwerking met een beheercorporatie die uiterst gemotiveerd is om hiermee aan de slag te gaan. Als een woning vrijkomt, dragen de huurders ook weer nieuwe huurders aan. Dat alles draagt bij aan de sociale cohesie, kortom de S van ESG.”
Onverminderd vasthouden aan Parijsakkoord
Waarom EGS belangrijk is? “Het is welhaast een no brainer”, reageert Zuiderhoek. “Wij houden onverminderd vast aan het Parijsakkoord. En dus maken we met onze vastgoedportefeuille stappen om net zero te worden. Daar past dit mooi bij. Maar het heeft ook te maken met risico’s in je vastgoedportefeuille. Eenvoudig vertaald: door duurzaamheidsmaatregelen, maar ook door een sociale insteek is zo’n project meer toekomstbestendig. Helaas zien we duurzaamheid nog niet altijd in de waarderingen van dergelijke projecten terug, maar wij verwachten wel dat dat gaat gebeuren. Dat er dus een onderscheid komt tussen de waardering van duurzame en niet-duurzame woningen. Op de markt van particulieren zie je dat onderscheid al wel meer ontstaan. Het is een kwestie van tijd voordat dat ook op de beleggersmarkt zo is.”
Buurtgevoel
“De oorsprong van dit project komt vanuit de twee initiatiefnemers”, vervolgt Zuiderhoek. “In die zin is dit ook vanuit sociaal oogpunt een mooi project, omdat we hier te maken hebben met middenhuurwoningen waar we er te weinig van hebben in Nederland. Daarnaast: de beheercoöperatie heeft meerdere voordelen voor de bewoners. De bewoners hebben door de samenwerking al een buurtgevoel nog voordat ze er wonen. Vanuit ons risicoperspectief heeft het ook een groot voordeel dat er al bewoners bij betrokken waren. Dan hoeven we geen huurders meer te werven. En het zijn ook nog eens zeer betrokken bewoners. Daarnaast was het financiële risico van de grondpositie al getackeld door Vink. Dat maakte de casus nog beter rond.”
Hout slaat CO2 op
Daarbij komt de besparing van CO2-uitstoot. De Vries: “Wij bouwen woningen, maar ook utiliteitsgebouwen zoals zwembaden en scholen. En we ontwikkelen zelf ook. We nemen daarbij zelf ook risicoposities in. Op dit moment doen we veel zaken met Achmea Real Estate, omdat zij voor hun klanten op zoek zijn naar duurzame initiatieven om in te investeren. Daaronder veel houtbouw. Houtbouw is enorm groeiende.” Hout kent namelijk diverse voordelen, schetst Zuiderhoek. “Allereerst vermijd je de CO2 die je onder andere zou hebben gebruikt voor het toepassen van beton of staal. Sterker nog: hout slaat CO2 op.” Het gebruikte hout bij 33 Bovengronds slaat ongeveer 1.280 ton CO2 op. Dat staat gelijk aan de uitstoot van 43 vliegtuigen met 150 passagiers die vliegen van Amsterdam naar Rome.
Is er voldoende sloopmateriaal
“Een aantal jaren geleden hebben wij de koers ingezet dat we in 2030 CO2-neutraal willen bouwen”, vervolgt De Vries. “Daar draagt houtbouw enorm aan bij vanwege de ontweken CO2-uitstoot, maar ook omdat hout CO2 opslaat. We gebruiken alleen staal en beton als het moet of niet anders kan. We zijn ook onderdeel van de Circle of Concrete waarbij we beton toepassen dat gerecycled is. Ook bij staal heb je initiatieven lopen om gebruikt staal een nieuw leven te geven. Alleen is het lastige daar dat er voldoende sloopmateriaal moet zijn om nieuwe producten te maken. Daarnaast moet je als opdrachtgever bereid zijn om ervoor te betalen. Vreemd genoeg zijn die tweedehands materialen nu nog duurder dan nieuw. Kortom, daar is nog een hele wereld te winnen.”
Er zijn volop productiebossen
Bij hout zijn die problemen er niet. Er zijn volop productiebossen in Europa. Bijvoorbeeld in Scandinavië en Oostenrijk. Vergeleken met traditionele bouw ligt de CO2-uitstoot in de bouw ongeveer zeventig procent lager. Daarbij komt dat het bouwbedrijf het gebouw sneller kan neerzetten. Vink: “Dat is een optelsom van snellere ruwbouw, prefabricage van onderdelen, maar in dit geval ook van een geprefabriceerde badkamer, droge montage en het ontbreken van droogtijden. Daardoor kun je vrijwel direct starten met de afbouw. Bouwen met hout is ook nog eens stiller en schoner. Als laatste noem ik het effect op de arbeidsmarkt. Het werken met hout doet het timmermanshart sneller kloppen. Om het zo te zeggen: vers gezaagd hout ruikt lekkerder dan vers gestort beton. Hout werkt heel schoon en het is droog. Dat alles kan het werk van de bouwer leuker en interessanter maken.”
Kruislaaghout
Het hout dat is gebruikt bij 33 Bovengronds komt uit Oostenrijk. Vink: “Daar staan de productiebossen en houtzagerijen. Maar ook de fabrieken die van het hout het gebruikte Cross Laminated Timber maken. Dat zijn kruislings gelijmde houten lamellen in drie tot elf lagen van diverse naaldhoutsoorten. Kruislaaghout wordt als moderne snelle prefab bouwmethode gebruikt voor vloeren, daken en wanden. Het is erg stabiel en kan grote krachten opnemen. Gespecialiseerde fabrieken in Nederland maken dan weer houtenskelet bouwwanden en kozijnen. Met al die houten onderdelen kun je snel een gebouw wind- en waterdicht krijgen. Dat is fijn en belangrijk, want als je werkt met hout moet je zo snel mogelijk vocht buiten de deur houden.” Specifiek bij 33 Bovengronds zijn prefab badkamers geplaatst. Vink: “Ook vanuit de gedachte dat je, als je werkt met minder partijen, je ook minder kans op fouten hebt.”
Nog niet de norm
Voordelen te over, maar houtbouw is nog niet de norm in Nederland. Vink: “Het marktaandeel is groeiende, maar het heeft een bescheiden marktaandeel van drie procent. Tijdens de industriële revolutie is het gebruik van beton en staal enorm gegroeid. Daarna zijn we het werken met hout verleerd en dat is jammer. We moeten dus herontdekken. Het sentiment is soms dat de brandveiligheid in geding is, dat een houten huis gehorig is en dat je daarmee bossen geweld aan doet. Maar niets is minder waar. Elke dertig seconden groeit er in de productiebossen in Europa de hoeveelheid hout voor een huis. Het brandgevaar kun je goed ondervangen, bijvoorbeeld met brandwerende gipsplaten. Die platen kun je ook gebruiken om het geluid te verminderen. Voor datzelfde doel storten we grind tussen de houten delen van de vloer. Kortom, alle argumenten om niet voor houtbouw te kiezen, zijn inmiddels wel uit handen geslagen.”
Meer momentum
Zuiderhoek kent de vooroordelen. “Ook wij moeten die soms ontkrachten. Dat lukt steeds beter en we krijgen met houtbouw steeds meer momentum. Ook om dergelijke complexen te kunnen verzekeren bij onze moeder. We doen zelfs onderzoek naar het gebruik van hout om die vooroordelen weg te nemen. Hoe meer we dit soort projecten afmaken en er bewoners in wonen, hoe meer houtbouw aan overtuiging wint. Men ziet de voordelen ervan. Die liggen bij CO2-vermindering, maar hout draagt ook bij aan een prettiger leefklimaat en het verminderen van stress. Om die reden hebben we bij de plafonds het hout in het zicht gelaten. Ik denk dat we met dit soort projecten goede stappen zetten om houtbouw te versnellen in Nederland. Dat is nodig om de omslag van te maken en massa te creëren. Zodanig dat houtbouw loont in de hele keten. Daar gaan we voor.”