Van verlaten hoofdkantoor naar duurzame woonwijk
De herontwikkeling van de HBG-locatie in Rijswijk
Na 23 jaar leegstand krijgt het voormalige hoofdkantoor van de Hollandsche Beton Groep (HBG) in Rijswijk een nieuwe bestemming. Wat ooit een gesloten kantoorkolos was, transformeert de komende jaren tot een levendige, duurzame woonwijk met 549 woningen. Een project waarin biodiversiteit, circulariteit en betaalbaarheid hand in hand gaan
Het HBG-pand staat al leeg sinds 2002. In de tussenliggende jaren zijn er meerdere plannen gemaakt, aangepast en weer ingetrokken. “Er zijn allerlei varianten de revue gepasseerd, met soms veel meer woningen dan nu”, vertelt Jan Willem Markhorst, hoofd Ontwikkelingsmanagement bij Achmea Real Estate. “Pas met het huidige bestemmingsplan, dat ruimte biedt aan 549 woningen, is het project echt concreet geworden.”
De vertraging is deels te wijten aan externe factoren zoals de kredietcrisis van 2008 en de coronapandemie, maar ook aan veranderende inzichten in stedenbouw en duurzaamheid. “Wat je twintig jaar geleden zou bouwen, zou nu al verouderd zijn”, zegt Markhorst. “De huidige plannen sluiten veel beter aan bij de woonwensen en duurzaamheidseisen van deze tijd.”
Wijk voor iedereen
De nieuwe wijk wordt een mix van koop- en huurwoningen, met een grote variatie in woningtypes en -oppervlaktes: van compacte appartementen van 50 vierkante meter tot royale stadswoningen van 225 vierkante meter. “We willen een wijk creëren waar voor iedereen iets tussen zit”, zegt Job Witloks, ontwikkelaar bij Dura Vermeer. “Van starters tot senioren, van gezinnen tot alleenstaanden.”
Onderdeel van de herontwikkeling zijn 183 levensloopbestendige woningen. Die kwamen in de aanvankelijke plannen niet voor, maar zijn een toonbeeld voor veranderende ambities, stelt Markhorst. “De woningen worden ondergebracht in een woontoren met een gezamenlijke ontmoetingsruimte en een directe verbinding met de binnentuin. Zo stimuleren we ontmoeting en sociale cohesie. We willen dat mensen hier niet alleen wonen, maar ook leven.”
Complementaire samenwerking
De herontwikkeling is een samenwerking tussen Dura Vermeer en Achmea Real Estate. Achmea Real Estate vertegenwoordigt de pensioenfondsen die eigenaar zijn van de grond en investeert namens drie klanten (Achmea Dutch Residential Fund, Rabobank Pensioenfonds en BPL Pensioen) in de 344 huurwoningen. Dura Vermeer werkt het plan verder uit, realiseert de bouw en neemt de 205 koopwoningen voor haar rekening. “Het is een samenwerking waarin we elkaar goed aanvullen”, zegt Witloks. “Achmea heeft het voorontwerp gemaakt en wij hebben dat verder geoptimaliseerd, onder andere op basis van marktinzichten van lokale makelaars. Zo hebben we bijvoorbeeld grotere penthouses toegevoegd en meer differentiatie aangebracht in het koopsegment.”
De samenwerking is ook een voorbeeld van hoe institutionele beleggers steeds vaker inzetten op impactvolle projecten. “We beleggen met pensioengeld”, benadrukt Markhorst. “Dat betekent dat we niet alleen rendement willen behalen, maar ook bijdragen aan maatschappelijke doelen zoals betaalbaar wonen en klimaatadaptatie.”
Groen beton
Duurzaamheid is geen sluitpost, maar een belangrijk thema in het project. Zowel Dura Vermeer als Achmea Real Estate hebben ambitieuze klimaatdoelstellingen. “Wij willen in 2030 onze CO₂-uitstoot halveren en in 2050 volledig klimaatneutraal zijn”, zegt Witloks. “Daarom laten we al onze projecten doorrekenen op CO₂-uitstoot en sturen we actief op reductie.”
Een belangrijk onderdeel is het gebruik van circulair en zogenaamd groen beton. Het oude HBG-pand wordt volledig gesloopt, maar het beton wordt hergebruikt als grondstof voor nieuw beton. “We hebben een eigen locatie waar we al het beton heenbrengen. Daar wordt het helemaal vergruisd en vervolgens kunnen we dat weer gebruiken als ingrediënt voor de nieuwbouw”, legt Witloks uit. “Daarnaast gebruiken we geen portlandcement, wat normaal gesproken veel CO₂-uitstoot veroorzaakt.”
Waterbeheer en energievoorziening
Ook op andere vlakken wordt duurzaamheid integraal meegenomen. Onder de grote binnentuin – bijna zo groot als een voetbalveld – worden infiltratiekratten geplaatst die regenwater opvangen en vasthouden. “Pas als die vol zijn, stroomt het water af naar het riool”, zegt Witloks. “Zo ontlasten we het rioolstelsel en voorkomen we wateroverlast.”
Voor de energievoorziening wordt gebruikgemaakt van een WKO-installatie (warmte-koudeopslag) met bodembronnen. “Dat zorgt voor duurzame verwarming en koeling van de woningen”, aldus Markhorst. “Daarnaast voldoen we aan strenge eisen voor zowel de materiaalgebonden als operationele CO₂-uitstoot.”
Biodiversiteit als ontwerpprincipe
Biodiversiteit is een ander speerpunt. Landschapsarchitect Deltavormgroep ontwierp de binnentuin en de openbare ruimte rondom het project met maximale ecologische waarde als uitgangspunt. “We hebben nestgelegenheden voor vogels en vleermuizen geïntegreerd in de gebouwen”, vertelt Witloks. “En er is veel aandacht voor inheemse beplanting die insecten aantrekt.”
Omdat in het oude HBG-pand vleermuizen huisden, zijn er al jaren geleden tijdelijke voorzieningen getroffen. Markhorst: “We hebben flora- en faunaonderzoek gedaan en zorgen ervoor dat de vleermuizen straks weer een plek hebben in de nieuwe gebouwen. Dat moet je echt jaren van tevoren regelen.”
Prettige leefomgeving
Een ander punt van aandacht is het behoud van bestaande bomen. Markhorst: “Die zorgen voor privacy en een prettige leefomgeving. We proberen zoveel mogelijk bomen te behouden en hebben zelfs de ventilatieopeningen van de ondergrondse parkeergarage zo ontworpen dat er bomen in volle grond bovenop kunnen groeien.”
De herontwikkeling vindt plaats naast een bestaande woonwijk. Daarom is participatie met omwonenden essentieel. “We hebben meerdere inloopavonden georganiseerd en voeren individuele gesprekken met bewoners van aangrenzende woningen”, zegt Witloks. “Sommigen zijn kritisch, anderen zijn juist blij dat er eindelijk iets gebeurt na al die jaren leegstand.”
Planning: van sloop tot oplevering
De vergunningaanvraag wordt deze zomer ingediend. Als alles volgens planning verloopt, start de sloop begin 2026. Die duurt ongeveer negen maanden tot een jaar, waarna de bouw direct aansluit. De totale bouwtijd bedraagt circa drie jaar. “We mikken op oplevering in 2029”, zegt Witloks.
Tijdens de bouw wordt ook gestart met de verkoop van de koopwoningen en de verhuur van de huurwoningen. “We willen bij oplevering volledig verhuurd zijn”, stelt Markhorst. “En ook de verkoop moet dan grotendeels rond zijn.”
De herontwikkeling van de HBG-locatie is een voorbeeld van hoe duurzaamheid, biodiversiteit, betaalbaarheid en leefkwaliteit samen kunnen komen in een stedelijke context. “We bouwen niet alleen woningen, maar een toekomstbestendige wijk”, zegt Markhorst. “Een wijk die recht doet aan de plek, de mensen en de tijd waarin we leven.”