Joost de Baaij
Joost de Baaij, researchmanager bij ARE:
“We kunnen het potentieel van curatief zorgvastgoed niet langer negeren”
Zorgvastgoed wint aan populariteit bij institutionele beleggers. De focus ligt vooralsnog vooral op ouderenzorg en seniorenhuisvesting. Daardoor is ander zorgvastgoed, van de eerste- en tweedelijns zorg, onderbelicht. “Dat is zonde”, concludeert Joost de Baaij, researchmanager bij Achmea Real Estate. “We kunnen het potentieel van curatief zorgvastgoed niet langer negeren."
Die conclusie staat ook in de positioning paper van Achmea Real Estate die hij erover schreef. “Zowel eerstelijnsvoorzieningen als tweedelijnsvoorzieningen bieden solide rendementen, voorspelbare kasstromen en maatschappelijke waarde. In een tijd van demografische druk, stijgende zorgkosten en verduurzamingsopgaven biedt dit segment de mogelijkheden om financieel en maatschappelijk rendement te combineren.” Later in de paper: “Het vormt een waardevolle aanvulling op een gediversifieerde portefeuille, maar ook een strategisch instrument om zichtbaar bij te dragen aan toekomstbestendige zorg.” Twee vliegen in een klap dus. De Baaij over het ontstaan van de positioning paper. “We kregen al wel langer vragen van investeerders over in welk zorgvastgoed we investeerden en daar konden we prima antwoord op geven. Maar traditioneel zitten zorgvastgoedinvesteringen van institutionele beleggers vaak in de hoek van zorg en woningen. Terwijl er ook kansen liggen bij het vastgoed van eerstelijns en tweedelijns zorg. Denk aan zelfstandige behandelcentra, gezondheidscentra in wijken en andere zorgvoorzieningen waar medische handelingen plaatsvinden. Daarmee was het tijd om onze uitgangspunten in curatief zorgvastgoed en onze blik op de toekomst ervan aan het papier te vertrouwen. Dat heeft deze positioning paper opgeleverd.”
Veilige stap naar care
“Investeren is zorgvastgoed is iets van de laatste tien à vijftien jaar”, vervolgt De Baaij. “Dus het is best een jonge beleggingscategorie vergeleken met wonen, kantoren en winkels. Als Achmea Real Estate zitten we sinds 2008 in het zorgvastgoed. In al die jaren in het segment gegroeid, maar in het begin kostte het veel moeite om beleggers te overtuigen. Omdat het een nieuwe categorie is en minder trackrecord heeft. Dat is dan ook de reden dat institutionele beleggers het vaker in de combinatie van wonen - dat kennen ze - en zorg zochten. Oftewel eerst een stap maakten naar care. Van levensbestendige woningen tot aan 24-uurszorg. Dat was een veilige stap. Inmiddels is care gemeengoed geworden.” Achmea Real Estate ging verder dan dat en alloceerde een deel van de portefeuille van het Achmea Dutch Health Care Property Fund naar curatief zorgvastgoed. “We waren er al langer van overtuigd dat dit een interessant deel kan zijn van zorgvastgoed”, stelt De Baaij. “Dat was voor ons reden om kennis en expertise op te bouwen in deze hoek. Ook om het risico- en rendementsperspectief goed te kunnen analyseren.” Uit die analyses, gedaan in de positioning paper, komt een investeringscasus die positief is. De researchmanager: “De positie van curatief zorgvastgoed is aantrekkelijk in termen van risico, rendement en impact. Netto-rendementen liggen structureel hoger dan in andere vastgoedsegmenten, terwijl de volatiliteit laag blijft. Door het gereguleerde karakter van de zorgmarkt is de correlatie met economische cycli beperkt. Dit maakt het segment passend voor portefeuilles met een laag risicoprofiel en een lange beleggingshorizon.”
Vergrijzing
De trends, ook genoemd in de paper, achter die conclusie zijn duidelijk waarneembaar. De Baaij: “Door vergrijzing en de toename van chronische aandoeningen stijgt de druk op eerstelijnsvoorzieningen. Dat betekent dat zij het aanbod van patiënten jaar op jaar zien stijgen. Om die stijgende vraag aan te kunnen, is het van belang dat zij effectiever en efficiënter werken. Onder meer in gezondheidscentra waar zorgaanbieders bij elkaar clusteren, naar elkaars patiënten verwijzen en diensten overnemen van elkaar. Denk aan een gezondheidscentrum met dokteren, een apotheek en fysiotherapeuten of andere zorgaanbieders. Zo’n centrum wordt gebouwd voor de lange termijn. Huurders blijven er dan ook graag zitten omdat ze samenwerken. De benodigde effectiviteit en efficiëntie bereikt de zorg ook via zelfstandige behandelcentra waar twee of meer specialisten samenwerken die zich specialiseren. Bijvoorbeeld op oogzorg of heupoperaties. Ook daar zijn lange huurcontracten de regel, in plaats van de uitzondering.”
De Baaij noemt ook het Integraal Zorgakkoord. Dat is een afsprakenkader van overheden en belangenorganisaties van zorgaanbieders. De Baaij: “Dit akkoord stimuleert versterking van de eerste lijn. Om zo duurdere zorg in de tweede of derde lijn te voorkomen. Het akkoord zet in te op betere samenwerking, preventie en het organiseren van zorg op de juiste plek. Daarmee moet de toegankelijkheid, kwaliteit en betaalbaarheid van de zorg in Nederland gewaarborgd worden. Samen sta je sterker en dat maakt ook de bekostiging van de faciliteiten waar vastgoed een deel van uitmaakt, positiever.”
Wetten voor financiering
Kennis van de markt is een must om de beleggingscasus van geval tot geval te kunnen beoordelen. De Baaij: “Bij winkels, woningen en kantoren heb je marktwerking. De beleggingscasus is daar veel meer gelinkt aan de economie en de marktschommelingen. In drukke winkelstraten van grote steden betaal je als winkelier de meeste huur. Zorgaanbieders zijn afhankelijk van de overheid of de verzekeraars voor hun financiering. Daar zijn allerlei wetten voor. Bijvoorbeeld de wet langdurige zorg of de zorgverzekeringswet. Die moet je doorgronden zodat je weet welke financiering ten grondslag ligt aan het bieden van welke zorg. En de facto dus ook aan het financieren van het vastgoed.” “Het nadeel van een markt is dat deze, al dan niet tijdelijk, kan verdwijnen”, constateert de researchmanager aansluitend. “Bij zorg heb je dat niet. Senioren en mensen met chronische klachten, willen zorg blijven ontvangen. De gezondheidscentra en de zelfstandige behandelcentra blijven bestaansrecht houden. En de overheid en verzekeraars blijven een groot deel van de zorgkosten voor hun rekening nemen. Daar kunnen verschuivingen in komen, maar de vraag naar zorg blijft groot. Dit vastgoed is beperkt beschikbaar waardoor de waarde constant blijft.”
Strategisch instrument
“Als het economisch slecht gaat, ga je nog steeds naar de huisarts”, zegt De Baaij treffend. “Dat terwijl retail- en kantorenvastgoed dan wel een schok kunnen krijgen. Dat wil niet zeggen dat er helemaal geen risico’s zijn. We zien dat curatief zorgvastgoed een beperkte liquiditeit kent. Door het lage transactievolume en het beperkte aantal actieve institutionele kopers, is de verhandelbaarheid van dit type vastgoed vooralsnog relatief gering. Daar staat wel een aantrekkelijk netto rendement en beperkte risico’s tegenover. We denken dat meer institutionele beleggers in de toekomst ons voorbeeld volgen en ook in de markt van curatief zorgvastgoed stappen. Mede ook omdat dit segment vanuit ESG-oogpunt ook aantrekkelijk is. Je helpt mee de bereikbaarheid, de kwaliteit en de betaalbaarheid van zorg te faciliteren. Dat is voor veel institutionele beleggers een belangrijk criterium vandaag de dag.” Tot slot: “Zorgvastgoed is zo een strategisch instrument om zichtbaar bij te dragen aan toekomstbestendige zorg.”
Wilt u de paper over curatief zorgvastgoed lezen?
