BPL Pensioen combineert nuchterheid met durf

Van vijf woningen in Haarlem in 1947 naar een portefeuille van tienduizend woningen in 2025. Het verhaal van BPL Pensioen is er een van lange adem, nuchterheid en durf. Samen met Achmea Real Estate investeert het pensioenfonds in stenen, duurzaamheid en maatschappelijke impact.

“Toen we vorig jaar ons 75-jarig bestaan vierden, zijn we in de archieven gedoken”, vertelt Eric Douma, werkgeversvoorzitter van BPL Pensioen. “In 1947 kochten we vijf woningen in Haarlem en elf in Haarlemmermeer. Dat waren de eerste stappen in een strategie die tot op de dag van vandaag relevant is.” Die strategie draait om stabiliteit en voorspelbaarheid. “Woningen zijn een fantastisch product”, zegt Douma. “Ze bieden inflatiebescherming, stabiel rendement en ze hebben weinig correlatie met aandelen. In een nieuw pensioenstelsel, waarin volatiliteit van aandelen een uitdaging is, is dat goud waard.”

Dicht bij de achterban

Jeroen de Graaf, portefeuillemanager bij Achmea Real Estate, vult aan: “Woningbeleggingen zijn overzichtelijk en passen bij BPL Pensioen’s nuchtere beleggingsfilosofie. Wij hebben bij Achmea veel kennis van de Nederlandse woningmarkt. Daardoor weten we goed wanneer we moeten investeren en waarin. Samen met BPL Pensioen maken we duidelijke keuzes voor de aankoop van woningbeleggingen. Op deze manier zorgen we ervoor dat we het pensioengeld van de deelnemers slim investeren. Dat maakt het product aantrekkelijk voor een fonds dat dicht bij zijn achterban wil blijven.” Die achterban, werknemers in de agrarische en groene sector, verwacht niet alleen rendement, maar ook maatschappelijke betrokkenheid. “We willen bijdragen aan een leefbare wereld”, zegt Douma. “Impact beleggen is geen modewoord voor ons, maar een kernwaarde.”

Van rendement naar impact

Dat vertaalt zich in concrete keuzes op het gebied van woningbeleggingen. BPL Pensioen investeert uitsluitend in Nederlandse woningen. “We kennen de regelgeving, begrijpen de maatschappelijke opgaven en kunnen zelf invloed uitoefenen”, aldus Douma. “Van zonnepanelen tot groene daken en waterbesparende kranen: verduurzaming is een integraal onderdeel van onze portefeuille.” In het verlengde daarvan: 75 procent van de BPL Pensioen-portefeuille heeft inmiddels energielabel A tegenover minder dan 20 procent tien jaar geleden. “We hebben een enorme slag gemaakt”, zegt De Graaf. “En we blijven versnellen: tot 2030 willen we nog eens achthonderd woningen verduurzamen. Deels met biobased en circulaire materialen.”

De eerste zonnepanelen

BPL Pensioen was er vroeg bij. “In 2007 lagen de eerste zonnepanelen al op de woningen”, vertelt De Graaf. “We hebben altijd geloofd in verduurzaming, ook toen er nog geen harde data waren om de investering te onderbouwen. We waren eigenlijk al aan het verduurzamen voordat dat woord bestond.” Die insteek verschuift mee met de tijd. “We hebben lang gestuurd op energieverbruik”, zegt De Graaf. “Nu kijken we naar CO2-reductie in de hele keten, inclusief de CO2-uitstoot die bij de productie van bouwmaterialen vrijkomt. Biobased materialen zoals hennep spelen kunnen hier een belangrijke bijdrage aan leveren.”

Hennep als isolatiemateriaal

Een sprekend voorbeeld is de henneppilot in Woerden. “We hebben een grondpositie die niet snel tot ontwikkeling komt”, legt De Graaf uit. “Toen ontstond het idee om hennep te telen en te gebruiken als isolatiemateriaal. Inmiddels is 4,6 hectare geoogst en zijn de eerste woningen in Warnsveld voorzien van hennepisolatie.” Douma: “Je kunt de wereld niet in één keer op z’n kop zetten, maar wel een duw in de goede richting geven.”

Naast hennep zetten de twee partijen ook in op houtbouw. “BPL Pensioen heeft als een van de eerste pensioenfondsen een houtbouwproject geacquireerd”, zegt De Graaf. “De verhuur van dit project in Den Haag is inmiddels gestart. Het loopt goed, maar belangrijker: het laat zien dat ambities ook werkelijkheid kunnen worden.”

Duw in de goede richting

Verduurzaming stopt niet bij het plaatsen van zonnepanelen of het isoleren van woningen. Het vraagt om een goed functionerende keten. Van producenten tot bouwers en beleggers. Douma ziet daar een duidelijke rol voor BPL Pensioen. “Je ziet vaak dat iets slaagt of mislukt door hoe kosten en opbrengsten in de keten verdeeld zijn. Als pensioenfonds kunnen we helpen een keten op gang brengen. Dat vraagt lef en durf, maar ook inzicht in wat er nodig is om een innovatie duurzaam te laten slagen.”

Die aanpak blijkt uit pilots zoals hennepteelt voor isolatiemateriaal en houtbouwprojecten. “We willen niet de eerste zijn die iets probeert, maar wel degene die zegt: nu is het moment om door te pakken”, aldus Douma. “Door te investeren én het gesprek te voeren met partners, maken we verduurzaming schaalbaar. Zo geven we de markt een duw in de goede richting.”

Gespreid over Nederland

BPL Pensioen kiest bewust voor een portefeuille die over heel Nederland is verspreid. “Er is een duidelijke focus op stedelijke gebieden, maar niet alleen op de Randstad”, zegt De Graaf. “Die spreiding zorgt voor stabiliteit, zoals we zagen tijdens de coronapandemie toen expats vertrokken en de Randstad onder druk stond. Dankzij de regionale diversificatie bleef het rendement op peil.”

Bijdragen aan stabiliteit en betaalbaarheid

Impact maken gaat verder dan verduurzaming, maar strekt zich ook uit naar stedelijke leefbaarheid. Een voorbeeld is de Stadsgoed belegging in Amsterdam, waarbij panden in het Wallengebied worden opgekocht om boven huurwoningen en beneden ruimtes voor mkb’ers te realiseren. “Geen toeristenwinkels, maar lokale creatieve ondernemers”, zegt De Graaf. “Daar kozen we, om de leefbaarheid te vergroten niet voor de hoogste huur, maar voor kwaliteit van de leefomgeving.”

Kennis voedt de dialoog over waar BPL Pensioen in wil investeren. “We organiseren daarom jaarlijks sessies met het bestuur, nodigen experts uit en kijken tientallen jaren vooruit”, zegt Douma. “We hebben onlangs bijvoorbeeld een dijkgraaf, maar ook de Wageningen Universiteit uitgenodigd. Alles om te begrijpen hoe Nederland verandert en wij daarop met onze beleggingen voor onze deelnemers kunnen anticiperen.”

Niet voor een prijzenkast

BPL Pensioen scoorde onlangs 88 punten en 4 sterren in de Global Real Estate Sustainability Benchmark. GRESB is een onafhankelijke benchmark die vastgoedfondsen en -portefeuilles wereldwijd beoordeelt en vergelijkt. Volgens Douma is het leuk, maar meer ook niet. “We doen het niet voor een prijzenkast”, reageert hij nuchter. “We investeren in een leefbare wereld. Dat is ons kompas. Die nuchterheid, die zo kenmerkend is in de agrarische en groene sector, hanteren we graag.”

Van vijf woningen in Haarlem tot een portefeuille van tienduizend woningen en een verduurzamingsprogramma dat zijn tijd vooruit is. Douma tot slot: “Met visie, durf en samenwerking kun je impact maken. We blijven dan ook kansen pakken. Niet om allerlei lijstjes te halen, maar om een leefbare wereld te creëren. Dat is waar het ons om gaat.”

Jeroen de Graaf

Kansen en risico’s in kaart

Duurzaam beleggen vraagt om meer dan goede intenties. Het vraagt om inzicht. Achmea Real Estate ontwikkelde, onder meer voor BPL Pensioen, tools die de vastgoedportefeuille tot in detail in kaart brengen. De Graaf: “We hebben modellen die klimaatrisico’s inventariseren, zoals hittestress of funderingsrisico’s door bodemdaling. Daarnaast rekenen we met een CO2-model tot 2050 om emissies van de woningportefeuille te voorspellen. Zo kunnen we gericht sturen op reductie.”

Ook kansen worden zichtbaar gemaakt. “We hebben een kansenkaart ontwikkeld waarin alle objecten van BPL Pensioen zijn verdeeld over regio’s. Van meest kansrijk tot minst kansrijk”, zegt De Graaf. “Dat helpt ons om strategische keuzes te maken en de dialoog met het pensioenfonds goed te organiseren. Kortom, data en digitalisering maken verduurzaming concreet.”