Route naar klimaatadaptief vastgoed nu in beeld

Hittegolven, wateroverlast, droogte en overstromingen. Het zijn tegenwoordig concrete risico’s voor vastgoedeigenaren. Achmea Real Estate analyseerde in samenwerking met Sweco de fysieke klimaatrisico’s voor haar woning- en zorgvastgoedportefeuille. De uitkomst? Een scherper inzicht in kwetsbare gebouwen én een duidelijke route naar klimaatadaptief vastgoed.

“Duurzaamheid staat al jaren op onze agenda”, begint Roel Kalfsvel, Manager Sustainability bij Achmea Real Estate. “We investeren namens onze klanten al lang in het energiezuiniger maken van vastgoed, om bij te dragen aan het tegengaan van klimaatverandering. Maar ondertussen is klimaatverandering ook deels een feit. We krijgen steeds vaker te maken met extreme weersomstandigheden. Dat vraagt om een andere benadering: niet alleen mitigatie, maar ook adaptatie van ons vastgoed.”

Die omslag begon ongeveer een jaar of zes geleden, vertelt Kalfsvel. “Toen werd steeds duidelijker dat we de vastgoedportefeuille ook moeten beschermen tegen de gevolgen van klimaatverandering die al plaatsvindt. Denk aan hittestress, wateroverlast of funderingsproblemen door droogte. Dat raakt niet alleen de waarde van het vastgoed, maar ook het leef- en werkklimaat van de huurders.”

Klimaatrisico’s systematisch in beeld

Om grip te krijgen op deze risico’s, startte Achmea Real Estate met een analyse van omgevingsrisico’s. Daar kwam het Framework for Climate Adaptive Buildings (FCAB) van de Dutch Green Building Council (DGBC) in beeld. Dit framework, ontwikkeld met meer dan veertig partners waaronder Achmea Real Estate en Sweco, biedt een uniforme methodiek om klimaatrisico’s te beoordelen. “Het mooie is dat je hiermee op een gestandaardiseerde manier kunt rapporteren”, zegt Kalfsvel. “Dat is niet alleen voor ons als vermogensbeheerder belangrijk, maar ook voor institutionele beleggers en vastgoedfinanciers. Zij willen graag weten welke risico’s er zijn.”

Samen met Climate Adaptation Services (CAS) werd voor elk object gekeken naar de blootstelling van de locatie aan de vier belangrijkste overkoepelende klimaatthema’s in Nederland: hitte, droogte, wateroverlast en overstroming. “Dat leverde een eerste risicokaart op”, aldus Kalfsvel. “Maar we wilden verder gaan.”

Van bruto naar netto risico

De FCAB-methodiek bestaat uit namelijk uit drie stappen:

Blootstelling (omgevingsscore op gebiedsniveau)
Kwetsbaarheid van het gebouw (gebouwscore op basis van gebouwkenmerken).
Gebieds- en gebouwmaatregelen (de adaptatiestrategie)

Brede alliantie

Met een brede alliantie van financiële instellingen, kennisinstituten, adviseurs en overheden werkte DGBC aan het FCAB. Daarbij koos de organisatie voor een aanpak die transparant is beschreven en die voor de omgevingsscore gebruikmaakt van landsdekkende open data. Het framework is vrij beschikbaar voor iedereen.

Analyse naar gebouwkenmerken

Voor stap twee in het framework schakelde Achmea Real Estate architecten- en ingenieursadviesbureau Sweco in. Jart Ligterink, adviseur klimaatadaptatie bij Sweco, leidde de analyse. “We hebben per object gekeken naar gebouwkenmerken die relevant zijn voor klimaatrisico’s”, legt hij uit. “Bij hittestress bijvoorbeeld: hoeveel glasoppervlak is er, is er zonwering, wat is de isolatiewaarde? Bij wateroverlast: hoe hoog ligt de drempel, is er een kelder, zijn installaties kwetsbaar geplaatst?” Die data kwamen deels uit energielabels, deels uit visuele inspecties en deels uit input van technisch managers van Achmea Real Estate. “Het was een flinke puzzel”, zegt Ligterink. “Maar het resultaat is een klimaatrisicoscore per object, die Achmea vervolgens in staat stelt om te prioriteren in de aanpak.”

Verder onder de loep nemen

De uitkomsten zijn opvallend. “Door gebouwkenmerken mee te nemen, daalt het aantal hoge en zeer hoge risico’s in de portefeuille met zo’n zestig procent”, zegt Kalfsvel. “Dat is significant. Het laat zien dat locatie alleen niet alles zegt. Een al goed ontworpen gebouw kan veel ellende voorkomen. De objecten met hoge en zeer hoge risico’s die zijn overgebleven, gaan we in de klantteams bespreken. Dat wil niet zeggen dat deze objecten meteen een probleem hebben. Maar per object moeten we deze wel onder de loep nemen. Is het risico te accepteren, kunnen we het mitigeren of is aanvullend onderzoek nodig?”

Groene maatregelen

De risico’s zijn niet alleen theoretisch. “We hebben bijvoorbeeld te maken gehad met klachten van huurders over hittestress”, vertelt Kalfsvel. “Dan kijken we hoe we dat kunnen oplossen, bijvoorbeeld door zonwering te plaatsen of oudere huurders naar een koeler deel van het gebouw te verhuizen.” Ligterink vult aan: “Veel maatregelen bieden ‘koppelkansen’ met andere duurzaamheidsthema’s, zoals biodiversiteit of energie-efficiëntie. Groene maatregelen, zoals een groen dak of het planten van bomen, helpen niet alleen tegen hitte, maar verbeteren ook de uitstraling en verhuurbaarheid van een gebouw.”

Sweco werkt ook met wateroverlastsimulaties en digital twins om risico’s op hoger detailniveau te bestuderen. “We gebruiken kaarten die laten zien waar water zich verzamelt bij extreme regenval”, zegt Ligterink. “Soms gaan we ook fysiek langs om kwetsbaarheden beter te begrijpen.”

Transparantie voor beleggers

Voor beleggers is het belangrijk dat klimaatrisico’s inzichtelijk zijn. “Ze willen weten dat we onze risico’s in control hebben”, zegt Kalfsvel. “Dat we weten waar de risico’s zitten en dat we daar iets mee doen. Het framework helpt ons om dat transparant te maken.” Dat sluit ook aan bij de EU-taxonomie en Sustainable Finance Disclosure Regulation. “Als een object een hoog of zeer hoog risico heeft, is het in principe niet taxonomy aligned”, legt Kalfsvel uit. “Tenzij je een plan hebt om dat risico te mitigeren en dat binnen vijf jaar uitvoert. Met dit framework kunnen we dat onderbouwen en actie ondernemen.”

Een gedeelde taal

Volgens Ligterink is het framework ook waardevol als gedeelde taal. “Iedereen in de vastgoedmarkt gebruikt dezelfde methodiek, dus je kunt scores goed vergelijken. Dat helpt bij besluitvorming en bij het onderling uitwisselen van kennis.” De analyse is voorlopig afgerond voor woning- en zorgobjecten. Retail volgt later. “We blijven dit onderzoek herhalen”, zegt Kalfsvel. “De portefeuille verandert, er komen nieuwe objecten bij en klimaatscenario’s worden geüpdatet. Zo zijn de huidige omgevingskaarten gebaseerd op het KNMI-scenario uit 2014, maar er is inmiddels een nieuw scenario uit 2023. Dat wordt in het framework opgenomen.” Ligterink bevestigt: “Klimaatrisico’s in beeld brengen is geen eenmalige exercitie. Het is iets wat je actueel moet houden.”

Jart Ligterink