Impactfonds ADRIF doet eerste aankoop in Bilthoven
Goed voor de huurder, de belegger én het klimaat
Na een spannende periode van technisch onderzoek, rekenen en onderhandelen heeft het impactfonds ADRIF van Achmea Real Estate zijn eerste aankoop binnen: twee galerijflats uit de jaren zeventig in Bilthoven. Een belangrijke mijlpaal, want nu komt concreet bewijs op tafel dat het verduurzamen van oudere woningen niet alleen goed is voor huurders en het klimaat, maar ook institutionele beleggers veel voordelen biedt.
Het Achmea Dutch Residential Impact Fund (ADRIF) werd begin 2025 gelanceerd en richt zich bewust op een deel van de woningmarkt dat vaak minder aandacht krijgt: “Er staat in Nederland gewoon heel veel vastgoed met slechte energielabels”, vertelt fondsmanager Onno Hoff. “Daar zit enorm veel potentie in, om iets mee te doen.” Waar veel initiatieven zich richten op duurzame nieuwbouw, kijkt Achmea ook naar de bestaande voorraad. Hoff: “Juist daar kun je de grootste slag maken.
Twee doelen
Het fonds combineert twee doelen: maatschappelijke impact en financieel rendement. Die impact zit volgens Hoff in het verminderen van de CO₂-uitstoot, maar ook op het wooncomfort. “Als je woningen verduurzaamt, verdwijnen tocht- en vochtproblemen. Het wordt comfortabeler en ook gezonder om in te wonen.” Binnen impactbeleggen draait het om wat hij “additionele effecten” noemt. “Je moet iets toevoegen wat er anders niet zou zijn geweest. Dat is de kern van impact.”
Hoewel impact centraal staat, blijft het fonds ook een financieel product. “Elke euro die erin gaat, moet ook iets opleveren”, concludeert Hoff. Dat rendement komt uit meerdere bronnen. Door verduurzaming stijgen woningen in waarde en er ontstaat ruimte om huurprijzen aan te passen, met name wanneer woningen opnieuw worden verhuurd. Tegelijkertijd kijkt Achmea Real Estate naar de totale woonlasten. “We kijken altijd naar huur plus energielasten samen”, zegt Hoff. “Die moeten in balans blijven en betaalbaar zijn.” Voor zittende huurders betekent dat doorgaans een beperkte huurverhoging, tegenover een lagere energierekening. “Het uitgangspunt is dat bewoners er uiteindelijk op vooruitgaan.”
Het eerste jaar ADRIF
Het eerste jaar van ADRIF stond vooral in het teken van opbouwen. Er werden gesprekken gevoerd met zo’n 35 tot 40 potentiële investeerders, variërend van pensioenfondsen tot family offices. “Niemand zegt dat het een slecht idee is”, beaamt Hoff. “Maar je merkt wel: eerst zien, dan geloven.”
Parallel daaraan werd actief gezocht naar geschikt vastgoed. Dat bleek geen eenvoudige opgave. “We hebben heel veel bekeken, maar ook veel laten liggen. We zijn best kritisch geweest. Tijdens die zoektocht werd ook steeds duidelijker wat wel, maar ook wat niet ging werken. We zijn steeds selectiever geworden”, zegt Hoff. “Jaren zestig en zeventig galerijflats passen bijvoorbeeld goed. Die zijn technisch vaak geschikt en goed te verduurzamen.” Veel van dat werk bleef voor de buitenwereld onzichtbaar. “Je zou kunnen zeggen: je bent een jaar bezig en je hebt nog niets gekocht. Maar er is echt heel veel gebeurd achter de schermen.”
Juist daarom is de eerste aankoop zo belangrijk. Die moet laten zien dat het model niet alleen op papier klopt, maar ook in de praktijk werkt. “Nu gaan we laten zien dat we het ook echt kunnen”, zegt Hoff. “Dat het te koop is, dat het te verduurzamen is en dat het ook het rendement oplevert dat we vooraf hadden bedacht.”
Lennart Harmelink - BAM Wonen
Waarom dit complex in Bilthoven?
De eerste aankoop werd gevonden in Bilthoven. Het gaat om een wooncomplex met 128 appartementen verdeeld over twee galerijfats. De locatie speelde een belangrijke rol in de keuze. “Het ligt op tien minuten van Utrecht, in het groen, met voorzieningen op loopafstand”, zegt Hoff. “Dat maakt het gewoon een sterke plek.” Ook het type gebouw sluit goed aan bij de strategie van het fonds. “Het zijn twee galerijflats uit de jaren zeventig met een beperkt aantal woningtypes. Dat wat je aan oplossingen bedenkt, kun je gewoon herhalen. Dat maakt het project schaalbaar en dat is een belangrijk uitgangspunt van ons fonds.”
Voor bouwbedrijf BAM Wonen dat sinds 2016 met Achmea samenwerkt voor het verduurzamen van bestaande woningen, begint het verhaal bij de huidige staat van het gebouw. Die is volgens Lennart Harmelink, projectmanager Verduurzamen, niet meer van deze tijd. “Toen we voor het eerst gingen kijken, schrok ik wel een beetje”, vertelt hij met een lach. “Het is echt slecht geïsoleerd. Dat zie je ook aan de energielabels.” De problemen zijn voelbaar. “Je waait er nu van voor naar achter doorheen. Oud glas, soms enkel glas, deuren die krom staan, ongeïsoleerde panelen. Er is echt wel veel gedateerd.” Tegelijkertijd maakt dat het project interessant. “Dat betekent ook dat er veel potentie is om het te verbeteren.”
Waar begin je met verduurzamen?
De eerste stap van verduurzamen ligt volgens BAM Wonen bij de gebouwschil. “We kijken hoe we de schil van het gebouw weer kunnen laten voldoen aan de huidige standaard”, zegt Harmelink. “Zodat bewoners in de winter de warmte binnenhouden en geen last meer hebben van tocht en vocht.” Daarnaast wordt ook gekeken naar ventilatie, PV-panelen en het verwarmingssysteem. “Paris Proof is de ambitie”, zegt hij. “Maar door netcongestie is het op korte termijn soms lastig om alle installaties meteen elektrisch te maken. We kijken wat nu haalbaar is en wat we later moeten oppakken.”
Volgens Harmelink is elk project anders. “Het is echt een puzzel”, vertelt hij. “Je hebt een bestaand gebouw, gebaseerd op oude normen en een nieuwe ambitie met nieuwe technische eisen en woonwensen. Dat moet je, alsof het een puzzel is, bij elkaar brengen.” BAM Wonen werkt middels concepten met digitale technieken verschillende scenario’s uit om tot de beste oplossing te komen. Daarbij wordt niet alleen gekeken naar energieverbruik, maar ook naar materiaalgebruik. “Steeds vaker behalen we eenzelfde isolatiewaarde met biobased materialen of circulaire alternatieven. Dan verlagen we ook de materiaalgebonden CO₂. Het gaat uiteindelijk om de lange termijn. Met Achmea kijken we niet naar de goedkoopste oplossing voor nu, maar wat op de lange termijn de meeste waarde heeft.”
Onno Hoff - Fund Manager Achmea
De rol van bewoners
Een cruciaal onderdeel van het project zijn de bewoners zelf. Zij moeten uiteindelijk instemmen met de plannen. “De bewoner kiest in eerste instantie niet zelf voor deze verbetering”, zegt Harmelink. “De eigenaar kiest voor verduurzaming. Dus hebben we soms te maken met twijfel of weerstand wanneer we voor het eerst in contact komen met bewoners. Daarom besteden we veel aandacht aan communicatie en betrokkenheid. We willen eerst weten wat er speelt. Waar hebben mensen last van tocht, vocht of schimmel? Dan nemen we oplossingen daarvoor mee in het plan. Zo krijgen we draagvlak voor bewonersparticipatie en slaat de weerstand om in dankbaarheid.”
Achmea Real Estate vindt het heel belangrijk dat bewoners er concreet op vooruitgaan. Hoff: “Op het moment dat je woningen verduurzaamt en isoleert, dan wordt het aangenamer om daar te wonen. We willen naar het hele plaatje blijven kijken. De bewoners moeten erop vooruitgaan.” Ook financieel wordt naar de impact voor bewoners. “We verwachten dat we naar vijftig procent reductie van gas kunnen gaan”, zegt Harmelink. “Met dat cijfer kunnen we goed inschatten wat dat oplevert voor bewoners.” Voor hem is één uitgangspunt leidend: “De huurverhoging moet lager zijn dan de energiebesparing. Het moet in het voordeel zijn van de huurder.”
Meer dan techniek alleen
Volgens Harmelink stopt verduurzaming niet bij de techniek. Ook gedrag speelt een rol. “Wij kunnen nog zoveel verbeteren, maar als iemand de thermostaat op 25 graden blijft zetten, dan gaat het nog steeds mis.” Daarom worden bewoners door BAM Wonen ook begeleid in het gebruik van hun woning. “We leggen in korte animatievideo’s uit hoe installaties werken en hoe je energiezuinig kunt wonen.”
Met de eerste aankoop in Bilthoven zet ADRIF een belangrijke stap van idee naar uitvoering. Voor Achmea Real Estate is dit het moment om te laten zien dat het concept werkt en om verdere groei mogelijk te maken. “We hopen dat dit het vertrouwen geeft”, zegt Hoff. “Dat partijen die tot nu toe zeiden: laat eerst maar zien, nu denken ‘oké, dit is interessant’.” De ambitie reikt verder dan dit ene project. “Er zijn zoveel woningen die we kunnen aanpakken. Dit is nog maar het begin.”
Ook BAM Wonen kijkt vooruit. “We maken nu keuzes waar je in 2050 nog steeds achter kunt staan”, zegt Harmelink. “We zetten echt iets neer waar we trots op kunnen zijn.”