Achmea Real Estate herijkt ESG‑strategie
“Nieuwe normen scherpen de gesprekken”
Achmea Real Estate heeft zijn ESG‑strategie herijkt. Peter Koppers (Director Investment Management) en Jolien de Jongh (Manager ESG) vertellen over de aanscherping, de druk vanuit de markt en maatschappij en het vasthouden van een duurzame koers. “Duurzaamheid is altijd een samenspel.”
Waarom was het nodig om de ESG‑strategie te herijken?
De Jongh: “Als organisatie moet je jezelf scherp houden. Onze vorige strategie stamt uit begin 2023. Toen stonden bijvoorbeeld thema’s als embodied carbon – de CO₂‑impact van materialen tijdens de bouw – er al wel in, maar zonder concrete doelen. Biodiversiteit had toen nauwelijks een plaats, terwijl dat thema de afgelopen jaren enorm in belang is toegenomen. En bij de lancering van de vorige strategie wees één van onze klanten ons op het ontbreken van aandacht voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Dat vonden we een terecht punt. Al die signalen samen maakten dat we de strategie wilden actualiseren.”
“Daarnaast bleek een deel van de oorspronkelijke strategie te veel te vermengen met financiële doelen. Die horen elders in de organisatie geborgd te worden. In de nieuwe strategie, die we binnenkort online zullen publiceren, hebben we dat duidelijker gescheiden, zodat de focus echt op ESG ligt.”
Koppers: “We wilden bovendien de ESG-strategie nadrukkelijker afstemmen met onze klanten. Wij beheren vastgoed voor derden. Als we een strategie ontwikkelen die geen aansluiting vindt bij hun doelstellingen, dan krijg je die niet uitgevoerd. Nu hebben we veel energie gestoken in die alignment met klanten en dat merk je. Het zorgt ervoor dat we samen optrekken en echt stappen kunnen zetten.”
Jolien de Jongh
Manager ESG Real Estate
Waar zitten de grootste inhoudelijke wijzigingen?
De Jongh: “Embodied carbon is een belangrijke nieuwkomer, met een concreet afbouwpad. Dat was echt nodig. Embodied carbon hoort bij de klimaatdoelstellingen van pensioenfondsen, maar er was nog geen uitgewerkt beleid. Nu is er een normering die bepaalt hoeveel CO₂-uitstoot bouwprojecten mogen veroorzaken. Die norm loopt geleidelijk af, zodat ontwikkelaars vooruit weten waar ze in ieder jaar in de toekomst, bijvoorbeeld over vier of over acht jaar, aan toe zijn. Dat geeft zekerheid en voorkomt verrassingen.”
“Ook biodiversiteit krijgt nu volwaardige aandacht. We zijn begonnen met vijf pilots. Dit worden er binnen een jaar tien. Er lopen er nu twee in bestaande bouw, samen met concullega’s en de gemeenten Haarlem en Tilburg, en drie in nieuwbouw. In die pilots testen we vergroening, meetmethodes en manieren om huurders te betrekken. Het is zoeken naar hoe dat allemaal moet, want biodiversiteit is complex. Maar juist daarom moeten we het praktisch maken.”
“Het derde thema is het creëren van een werkplek voor mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt. Dat via ondernemingen die diensten leveren voor de portefeuilles die wij beheren. Daarbij kun je in eerste instantie denken aan hoveniers- en schoonmaakbedrijven. Het bleek dat onze property managers hier nauwelijks mee werkten, terwijl het in andere sectoren – zoals bij contracten vanuit de overheid – vrij gangbaar is. We beginnen nu met het inbouwen van twee procent aan social return in de nieuwe contracten. Daar starten we mee.”
Waarom is biodiversiteit juist nu zo belangrijk?
De Jongh: “Omdat steeds duidelijker wordt dat biodiversiteitsverlies een risico vormt voor ons hele financiële systeem. Het is de buffer die de leefbaarheid van de aarde en daarmee onze investeringen beschermt. Vastgoed is afhankelijk van grondstoffen en infrastructuur. Als die schaarser worden, stijgen kosten en daalt de waarde. Institutionele beleggers investeren voor de lange termijn. Die zien de noodzaak voor biodiversiteit heel scherp.”
Koppers: “Wat mij opvalt, is dat pensioenfondsen echt tractie hebben op biodiversiteit, misschien meer dan je zou verwachten. Bij brancheorganisaties zie je hetzelfde. Daarna komt de vraag: kunnen we dit concreet maken voor onze eigen portefeuille? Dat proberen we nu via die pilots. Daarnaast onderzoeken we of vergroening iets doet met de waarde en het risicoprofiel van vastgoed. Intuïtief denk ik van wel. Mensen voelen zich prettiger in een groene wijk, ontmoeten elkaar sneller en dat draagt ook bij aan sociale cohesie. We willen hierbij pionieren. Het bewijs is er nog niet in dezelfde mate als bij energieprestatie. Maar net als toen moet je beginnen voordat alles bewezen is.”
Hoe verhouden de ESG‑doelen zich tot rendement?
Koppers: “Het is een misverstand dat ESG-doelen en rendement elkaar bijten. Dat hoeft helemaal niet. Soms wringt het wel in de dagelijkse praktijk. Als voorbeeld: bouwkosten liepen hard op en er waren personeelstekorten. Dan moet je soms met elkaar gaan zitten: wat zijn we aan het doen, wat kan wel en niet verstandig?
Tot nu toe hebben we nog geen projecten hoeven afblazen, maar we hebben wel scherper naar kosten gekeken. Wat helpt, is dat de ESG‑criteria goed zijn ingebed en klanten dit zijn blijven ondersteunen. Achmea heeft deze beleidsmatig stevig verankerd. Daardoor is duurzaamheid niet iets wat je er even bij doet, maar iets wat logischerwijs onderdeel is van iedere beslissing.”
Schuurde het weleens tussen ESG en Investment Management?
Koppers: “Ja hoor, gelukkig wel. Zo houden we elkaar scherp en het hoort er ook bij. Het beste voorbeeld is het afbouwpad voor embodied carbon. Toen we dat intern bespraken, zei men terecht: als wij projecten afwijzen die anderen wel kopen, doen we onszelf mogelijk tekort. De oplossing was: verbreed de groep zodat we dit branchebreed vastpakken. Inmiddels zijn vijftien vastgoedpartijen aangehaakt. Dat level playing field is echt essentieel geweest om dit project verder te brengen.”
De Jongh: “Die zorgen waren terecht. Als je met een klein clubje streng bent, dan loop je het risico dat projecten toch gekocht worden door partijen die niet meedoen. Dat wil niemand. Nu we breder optrekken, werkt het mechanisme beter. Laatst nog kreeg ik een vraag over een project in Tilburg dat net op onze norm zat. Ik kreeg de vraag wat wij daarvan vonden omdat een concurrent had aangegeven dat die waarde te hoog was. Daarmee zag je dus dat het pad werkt, dat er vragen over gesteld worden en grenzen worden aangegeven.”
Hoe zorgen jullie dat de strategie ook in de praktijk landt?
Koppers: “We hebben heel veel aandacht besteed aan stakeholdermanagement. Collega’s die het uiteindelijk moeten vertalen in portefeuilleplannen, zijn vroeg aangehaakt. Daardoor krijg je draagvlak. En onze klanten zijn er goed in meegenomen. Je kunt als Achmea Real Estate van alles willen, maar wij bezitten het vastgoed niet zelf. We beheren en managen het slechts. Alles staat en valt bij samenwerken met onze klanten en goed luisteren naar hun behoeftes en wensen.”
De Jongh: “En we trekken intern in de dagelijkse uitvoering voortdurend op met de afdelingen Transactions & Development, Assetmanagement en Investment Management. Bij embodied carbon, bij biodiversiteit, bij nieuwe sociale thema’s. Het is altijd een samenspel.”
Wat betekent de strategie voor de mensen met een afstand tot de arbeidsmarkt?
De Jongh: “Naar aanleiding van het signaal van een klant, zijn we gaan onderzoeken wat er al gebeurt in de markt. In commercieel vastgoedbeheer bleek het nauwelijks een thema, terwijl schoonmaakbedrijven en hoveniers er al lang mee werken in hun contracten met overheidsinstellingen.
Property managers vinden het soms ingewikkeld, maar we ondersteunen hen. Het gaat ons erom dat we als vastgoedsector ook sociaal impact maken. Dat zijn we nu aan het opzetten.”
De Amerikaanse regering laat klimaat en duurzaamheid los en in Europa is CSRD minder zwaar geworden. Waarom houden jullie vast aan de duurzame koers?
Koppers: “De klimaatcrisis is echt en duurzaamheidsdoelstellingen zijn nodig om de temperatuurstijging op de lange termijn beheersbaar te houden. Wij willen daarbij vooral impact maken in de praktijk. Niet alleen op papier. Natuurlijk volgen we de ontwikkelingen, maar je moet koersvast blijven. Dit is wat Achmea Real Estate is en waar we namens onze klanten voor staan.”
De Jongh: “Pensioenfondsen hebben ook een verantwoordelijkheid richting generaties die over vijfendertig of veertig jaar pas met pensioen gaan. Kortetermijnredeneringen horen daar niet bij. Als je alleen optimaliseert voor de mensen die nu bijna met pensioen gaan, doe je de jongere generatie tekort. Allemaal redenen om vast te houden aan onze koers.”
Zijn de doelen haalbaar richting 2030?
De Jongh: “Onze doelen zijn ambitieus, maar haalbaar. Voor de portefeuille volgen we de CRREM‑lijnen voor het verlagen van de operationele CO₂‑uitstoot en dat lukt doordat we al jarenlang stap voor stap verduurzamen. Daarnaast hebben we een helder afbouwpad voor embodied carbon afgesproken, waarin de normen richting 2030 steeds strenger worden. In 2028 moet bovendien een best practice voor biodiversiteit klaarstaan zodat we dat thema kunnen opschalen in de hele portefeuille. En voor onze eigen bedrijfsvoering houden we vast aan het doel van de gehele Achmea-onderneming: in 2030 CO₂‑neutraal werken. Met technologische ontwikkeling en de voortgaande energietransitie heb ik er vertrouwen in dat we deze doelen kunnen halen.”
Koppers: “Je begint nu te merken dat de normen beginnen te knellen. Dat is precies het moment waarop duurzaamheid van papier afkomt: projecten liggen langs de meetlat van performance en duurzaamheid. Het is is niet meer en/of, maar en/en. Dit laat zien dat iedereen aan de bak moet. Het scherpt de gesprekken, het maakt keuzes concreter en het zorgt ervoor dat we gezamenlijk met marktpartijen het tempo vasthouden.”
Tot slot: wat is de rode draad van deze herijkte strategie?
Koppers: “Dat je het samen moet doen. Met klanten, met collega’s, met de sector. En: Je kunt ESG en rendement niet los van elkaar zien.”
De Jongh: “En dat we blijven pionieren. Biodiversiteit, embodied carbon, sociale inclusie… Het vraagt allemaal om een lange adem. Maar door het samen te doen en koers te houden, komen we veel verder.”
Peter Koppers
Director Investment Management